专访浩华北京代表处董事兼首代李达明

　　北京市场的情况与上海有一定的区别，上海的房价一致持续高居全国榜首，所有的人以上海的房价作为一个风向标，北京的市场也是一样，北京的房价虽然不像上海房价增长得那么快，但是北京市场的增长是一个比较持续而稳定的态势。

这个阶段里，北京市场比上海市场房价看上去更乐观一些。大家知道明年奥运会就要召开了，奥运效益其实早已在三四年前就已经开始影响到整个酒店市场格局。在金融街开了一家丽兹卡尔顿，马上在华贸中心有另外一家丽兹卡尔顿，像威斯汀、索菲特万达等，这些酒店的开业也是以奥运会作为一个进入市场的契机。

　　在奥运会前后阶段会有10到15家我们认为品质较好、市场定位较高的酒店开业，但是可能还有我们不知道的一些酒店项目。我们不否认奥运会对整个市场有显著的推动，但是如果没有奥运会在北京召开的话，这也是市场经济发展的必然趋势，因为北京的经济已经发展到一个阶段了，并且能够支持更多的国际品牌在这个市场的发展。四季酒店、Park Hyatt酒店也即将在北京开业。

　　关于北京的奥运市场，就我个人的看法，我认为在这期间房价肯定会受到非常大的影响，但是我们不能只看到奥运会的那两三个星期的影响，而需要纵观2008年全年。先分析一下住宿率，在奥运之前，市场需求变化应该不大，不会持续增长，综合了奥运会期间满房的情况，再加上在奥运会之后需要给市场一定时间恢复，住宿率在2008年相对于2007年来讲，平均值应不会有一个很大的变化。平均房价，2008年全年的平均房价相对2007年有可能出现15%—20%的增长。

　　奥运会两个礼拜前后的市场情况不容乐观，这前后可能会出现短暂的市场冷淡期。据过去历届奥运会的统计来看，奥运会前后物价快速上涨，旅行变得非常昂贵，经常来北京出差的国内外客源反倒可能会出现大幅下降。在奥运会以后，我们认为，可能市场需要几个月的时间让市场恢复到奥运前的水平。

　　由于奥运会期间会有很多新的酒店会开业，这些酒店有很大一部分是集中在市场比较高端的品牌上，刚才我们提到，象新的香格里拉、东方文华酒店，丽兹卡尔顿，这些高端品牌会影响市场，并且形成新的竞争格局。对于高星级的品牌酒店群来讲，它们可能需要几年的时间让市场呈现出一个比较稳定的局面。这对于该阶层酒店形成一个相对独立的竞争市场，也会是较大的挑战。

　　主持人：奥运会的两个星期需求会很大，奥运会之后这些酒店的经营会面临怎样的考验？

　　李达明：从需求和供应两方面来分析，需求方面，相信客源的构成在奥运会以后不会下降反而会有一个上升的趋势，很大一部分新的需求将会是从来自旅游市场。大家都知道，在北美或者欧洲，其实有很多的人都没有来过中国，而且在中国看来，这是个神秘的国度，奥运会是从某种意义上把中国与全球联系起来的纽带，通过这样的方式可能会让更多关注奥运的人了解北京的旅游资源，因为北京有长城、故宫这些有几千年历史文化遗产，通过奥运会了解到中国的发展速度，他们会颇有兴趣来中国旅游。我们认为旅游业在未来将有大幅的增长。说到旅游业发展空间，最直接受益的就是北京了。

　　但是对于供应这块来讲，酒店会越来越多，本来以前三个人共享的一块蛋糕现在可能会有五到十个人一起分这块蛋糕，显而易见的是市场平均住宿率肯定会出现一个下降的趋势。在这个市场里面也许一年、两年或者是三年住宿率还是会有一个持续下降的趋势，2009年也有很多新的酒店项目在北京市场开业。市场将会出现新的格局，但市场整体而言，应不会出现重大的灾难性影响，关注市场行情和销售渠道多元化的酒店会做的更好，而不良的酒店资产会慢慢与平均市场产生更大的距离。这是一个很正常的现象。

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