特别策划---视野：走进旅游地产时代

　　如今，酒店的档次能在一定程度上提高附近旅游区的档次，从而反过来推动旅游区以及相关区域楼盘的升值，这样的发展模式已经在各地都有成功的运作典范。目前正有越来越多的旅游地产项目或者地产商傍上国际国内知名酒店，酒店业专家表示，旅游地产开发模式正在成为新的“掘金区”。

我们邀请了上海海航国际酒店管理有限公司董事长艾兆元先生，开元旅业集团董事长兼总裁陈妙林先生，华侨城地产部，奥赛国际酒店投资管理（上海）有限公司执行总裁曾晓成先生，来与我们共同探讨中国旅游地产的发展。

　　1.中国旅游快速发展和世界知名度逐渐提高的驱使下，旅游地产的发展空间将会有多大？

　　艾兆元：未来几年中国国内旅游地产的发展空间有多大，我们可以先了解有关数据：根据国际旅游组织的预测，到2020年中国将成为世界上旅游收入第一位，旅游者输出第四位的旅游大国。除了这个出镜旅游之外，境内旅游的消费每年已经以超过10％的速度在增长。除了数量上的增长，中国在高质量的酒店住宿方面需求也非常强劲。预计到2020年，全球旅游休闲类房地产销售总额可高达1千亿美元。通过这些数据，我们可以预见到旅游地产业是拥有着相当广阔的发展空间的。

　　华侨城地产部：地产经济的竞争其实就是地理位置的竞争,而旅游景点的位置,无疑是地理位置上的关键穴道,有着与生俱来的优势,其发展趋势怎样？可以从宏观市场中察觉，一些发展商说，“本来有些开发商都要死掉了，但从宏观市场上看到了希望，反倒发了财了！”“宏观市场帮了我们，不挣钱都不行。”别以为宏观市场是拉平房价的，其实是协调多方利益的，因为宏观调控察觉到了高房价的意义，使地产业的知名度越来越高，导致房价坚挺。从这个角度看，随着宏观市场的大力开拓，旅游地产的发展空间将会越来越大。

　　曾晓成：社会财富的积累促进了旅游业的发展，旅游业的繁荣为社会创造了更多积累财富的机会。而社会个人及家庭财富的不断增长、为人们追求高生活质量奠定了基础，从而促进了社会大众对休闲度假旅游高品位时尚生活方式的需求。

　　无论是中国社会宏观经济发展大背景的支持，还是广大社会大众对旅游房产投资、消费的实际需求，以及现今社会产权式酒店现象的广泛出现，已充分反应社会个人以各种形式积极参与旅游房产的投资和消费行为将是中国全面实现小康社会发展过程中的必然趋势。在新一轮中国房地产宏观调控背景下，国外房产投资基金、合伙投资机构，以及海外私人投资者更是抓住锲机大举进军中国商业旅游房产投资领域，所有这些现象充分反应中国的经济发展趋势，为中国私人参与旅游房产投资消费模式提供了广阔的发展前景。私人参与商业旅游房产投资已经成为继储蓄、国债、股票、期货、保险、住宅房地产后，投资市场的“复合型投资产品”。

　　2.中国旅游地产作为房地产的一分支，在房地产大的发展趋势中，它的发展趋势将会如何？

　　艾兆元：我认为，中国旅游地产发展趋势大致有几个方面：首先是正规化、全球化的趋势。随着中国经济的崛起，且由于房地产需求和旅游需求已成为未来推动中国经济发展的最大动因，中国旅游地产前景看好。越来越多的具有国际背景和跨行业大企业背景的房地产公司或酒店集团在中国介入休闲旅游和休闲地产业。同时随着对旅游地产市场的规范以及法律法规的相对完善，市场和法律的推手必然将冲刷泥沙，留下真金，部分不良开发商的短期行为将被遏止。其次，业内竞争日益激烈促使了旅游地产有别于一般的商业地产和城市化房地产项目，而在地产设计内涵理念上更加生态化跟多元化，并开始向品牌化发展。知名开发商视品牌为企业灵魂，旅游地产业内企业行业协会和联盟也日益重视品牌的评选和建设。

　　陈妙林：我认为同其他地产一样，旅游地产产品一定要走发展品牌的道路。中国的旅游地产企业发展至今，从做企业到做品牌，难点就是如何更准确定位？怎样打造自身品牌？品牌的经营管理思想就是为企业与顾客之间建立稳固而良好关系。只有把顾客放在首位，“己欲立而立人，己欲达而达人”，才能将品牌做成功。因此我认为，要建立优秀的房地产品牌，不断提升企业的知名度、美誉度、忠诚度，归根结底来源于对房产品质和服务的不懈追求，正如开元。

　　华侨城地产部：土地价格上涨来自两个方面，一个土地招牌挂制度直接推高了地价，增加了土地成本，导致房价水涨船高。大约两年前的这个时候，是地价推高了房价，还是房价推高了地价，还是一个争论不休的问题，房价与地价，本来就是鸡生蛋蛋生鸡的问题，房价高，土地自然增值；地价涨，房价与时俱进。其实房地产与货币也是水涨船高的关系，房地产上去了，货币也必将升值。若问旅游地产的发展空间有多大，看其他行业的发展空间就知道了，任何行业都不要落下，才是地产业的最佳发展状态。

　　曾晓成：无论是中国社会宏观经济发展大背景的支持，还是广大社会大众对旅游房产投资、消费的实际需求，以及现今社会产权式酒店现象的广泛出现，已充分反应社会个人以各种形式积极参与旅游房产的投资和消费行为将是中国全面实现小康社会发展过程中的必然趋势。在新一轮中国房地产宏观调控背景下，国外房产投资基金、合伙投资机构，以及海外私人投资者更是抓住锲机大举进军中国商业旅游房产投资领域，所有这些现象充分反应中国的经济发展趋势，为中国私人参与旅游房产投资消费模式提供了广阔的发展前景。私人参与商业旅游房产投资已经成为继储蓄、国债、股票、期货、保险、住宅房地产后，投资市场的“复合型投资产品”。

　　3.你认为中国旅游地产设计规划在哪方面最值得大家关注？怎样才能把旅游与地产很好的结合起来？

　　艾兆元：我们认为，旅游和地产是一个有机的整体，就好比是一个比翼齐飞理想家庭，所以打着旅游的名义做地产，或者仅仅把地产作为旅游配套的方法，这是我们所不倡导的。

　　我认为，中国旅游地产设计规划方面一定要关注旅游地产区域化、个性化的特点，旅游休闲地产的文化主题定位要非常鲜明、清晰和突出，规划设计应紧密围绕主题展开。

　　陈妙林：以开元来说，开元人一直致力于“关注生活、尊重人性”，不断地为人类提供更高尚、更美好的生活方式,打造中国复合地产人居经典。开元的开发轨迹正在以长三角为中心向周边辐射，再辐射……立足于城市运营，致力于人居环境的改善，开元创新并提出了“星级服务、星级房产”房地产开发理念，提出一套复合旅游房地产开发经营模式，实践住宅+商业+酒店联动开发，地产业与酒店产业双轮驱动，在业界独树一帜。

　　华侨城地产部：旅游地产中土地是主要的生产要素，因为土地的功能规划决定产业链的发展方向。华侨城于1985年成立开始，就将土地规划放在首要地位。华侨城地产开发和经济繁衍正是按照土地的变革历程，带动相关产业链模式进行的。80年代中期由工业链撬动，而到90年代初开始是以旅游业为主要撬动，90年代末随着房地产业和深圳城市发展的牵引，旅游和房地产形成一个交互的撬动，带动旅游、酒店、商务、商业、居住、交通等产业的快速发展。

　　典型的例子是，2000年正式启动的华侨城西部住宅小区波托菲诺，其以意大利著名旅游海港小镇波托菲诺为蓝本建设，与华侨城西部旅游长廊意大利特色的威尼斯酒店、欢乐谷、欢乐大道联动，激活了华侨城西部资源，经过两年多的开发，其土地增加值便超过华侨城原活跃地区的价值。同时，将华侨城整体的物业价值提升。再次定义深圳高尚社区的价值标杆。

　　众所周知，经过22年的发展，深圳华侨城从一片荒山野岭发展成为今天的国际化社区。它集旅游、居住、工业、商务以及文化等多种城市功能于一身，形成了一个充满活力的城市社区。华侨城旅游主题地产开发摆脱了地产依赖景观资源这一单纯片面的关系，将旅游景区开发的科学理念贯彻到房地产开发中来，致力于营造开放的、休闲的、风景优美的生活场所，丰富了旅游主题地产的内涵。其典范作品则是中国国内地产行业有口皆碑的波托菲诺。而其独特的观光商业和酒店式公寓也成了新的看点，大大丰富了旅游主题地产的内涵。

　　曾晓成：从房地产的角度而言，旅游房地产（住宿业）是围绕满足现代旅游业对住宿业发展需求而出现的房地产开发模式。从投资的角度而言，旅游房地产（住宿业）是各类资本通过对与旅游业相关的房地产进行投资开发，来获取投资收益，是针对旅游业投资开发的重要组成部分。从产品的特征而言，旅游房地产具备消费和不动产投资双重属性，具体体现在：一方面，旅游房地产（住宿业）是现代旅游业的重要组成部分，为各类旅游、休闲度假者提供相应的住宿、餐饮、娱乐等高品质消费服务；另一方面，旅游房地产也是商业房地产投资开发产品，具备极强的投资经营和资产增值价值。

　　4. 中国旅游地产的开发与国际同类型项目开发相比存在哪些差距？您认为造成这类差距的根本原因是什么？

　　艾兆元：关于中国旅游地产的开发与国际同类项目开发相比所存在的差距，个人认为主要存在于宏观政策与个性经营两个方面。

　　目前中国的旅游地产开发缺乏规划，国家没有出台相关法规统一规范和调控，重复建设、盲目上马的现象比较普遍。放眼国际，大多的产权式酒店都位于著名风景名胜区，且数量有严格控制，但在中国，产权式酒店近几年的放量呈井喷态势。不仅在风景名胜区星罗棋布，而且在大中城市中遍地开花。泥沙俱下的现实注定了很多产权式酒店的经营惨淡。宏观调控的重要性由此可见一斑。

　　个性经营的差距所涉及的层面有很多，包括品牌的树立、人才的培养以及经营理念的创新。在这些方面，中国旅游地产跟国际同类的地产开发差距相当明显。品牌这一概念在国际旅游地产开发领域已是根深蒂固，旅游地产物业经营管理品牌的塑造是成功的关键因素。但这一因素在中国并不突出。其次，人才问题也是中国旅游地产发展受限的因素之一：根据调查，未来一段时间，将有100多个亿的美金将要进入中国旅游地产业，但是具有专业知识背景的高级的旅游和度假方面的人才是非常缺乏，比如美国的旅游休闲行业，整个大专以上的人才占的比例是70％。而中国目前在行业里面大专的平均占有率是3％－5％。这一问题也一并导致了中国旅游地产在开发经营上的创新能力远不达国际水平。中国目前在旅游地产开发尤其是营销手段缺乏创新，往往不顾国情，拷贝国外已过时的开发营销手，这也是中国旅游地产发展所遇到的瓶颈所在。

　　华侨城地产部：中国旅游地产同国外一些先进国家相比，差距主要表现在，硬件投资较大，软件投资不足，在项目的高端开发上明显地较为落后，但是华侨城在这方面的投资力度还是有超前意识的。华侨城打主题旅游地产的牌，就是一种从高端切入的一种战略，华侨城很注重品牌建设，很注重理念的开发与建设，具有多种文化的包容意识，有全球视野，本地情怀，同中外媒体都有很好的互动关系，也很注重教育开发，和人文环境的建设，地产的升值没有背后深度文化的支持，是难以持续发展的！

　　要说有差距，主要是长期利益与短期利益的协调上，产权问题没有得到彻底解决是其一，更重要的是全民在维护持久利益上缺乏自觉性，从而在决策上不敢作出更大的跨越，因为要解决周期把控的风险，在生态主题上，还没有放开想象，在这一点上中国的旅游地产还有很大的发展空间。

　　曾晓成：与中国大的社会发展背景相比较，中国酒店业的旅游地产项目目前还处在发展的初期，究其原因，有如下二点：一是缺乏理论研究——产品满足不了多元化旅游市场需求。中国旅游地产（住宿业）产品的创新还处在发展的初期，目前中国国内所谓的“酒店业”还只是停留在旅游星级酒店的经营管理上。中国从国际入境旅游开始的旅游发展模式，注定中国酒店业的发展从一开始就只能仿效国外旅游星级酒店的经营管理，而缺乏研究创新。即使是为了满足上世纪90年代中期逐渐形成的国内旅游市场需求，酒店业也只是简单地模仿国际上早已发展多年的经济型酒店产品，又开始形成国内经济型酒店产品单一、盲目发展的局面。一是经营管理模式循规蹈矩——满足不了多元化投资主体的需求。如果说在上世纪90年代以前，酒店业还只是为单一的政府企业投资提供经营管理服务，那么进入到21世纪后，我们酒店业将面对各种不同的投资主体，包括：民营企业，国外房产合伙投资机构、国内外专业房地产投资基金，以及社会个人参与的酒店物业投资（产权式酒店）等。不同的投资主体对酒店经营管理的要求不同，因此，酒店业必须与时俱进，不断地改进经营管理模式，满足不同投资者的需求。从旅游地产开发而言，由于涉及范围较广，所做的市场研究将更加充分，且更加符合社会发展的实际需求。因此，旅游地产开发过程中出现的产品细分和要求的管理模式将有助于酒店业的经营管理创新。

　　5.旅游地产迅速发展，会给酒店经营带来丰富的客源吗？您认为，酒店业投资旅游地产对酒店本身的影响如何？

　　艾兆元：海航酒店是中国饭店业新锐品牌，其酒店经营型态愈趋多元。海航酒店与其他同业一样，都面临酒店经营永续成长与品牌建设的挑战，如何吸引大批量的忠实支持客户群是我们品牌胜出的关键点。除了成功的行销战略与产品策略联盟等营销渠道外，通过销售产权酒店、时权酒店产品形成的投资人业主是形成品牌忠实客户群最佳途径之一。

　　我们已经感受到忠实的投资人业主给海航酒店客源结构变化带来的益处：

　　其一，投资人业主在酒店入住期间具备较强的综合消费能力，有利于提升酒店餐饮、洗衣、租车、康体等服务项目收入。其次，我们的度假酒店适合举行MICE旅游的地点，因投资人业主大部分是成功人士，他们经常为酒店推介展览、会议等活动，无疑对酒店销售带来更多利好。其三，我们产品的设计以及客户服务引导业主分时段到所有海航连锁酒店度假，有利于平衡各地区酒店淡旺季出租率的问题。另外，通过RCI国际交换平台交换进来的欧美、韩日客源，将有利于提升酒店的运营品质和提高经营利润率。

　　酒店业投资旅游地产对酒店本身的影响有许多方面，我谈两点：对于酒店开发商而言，投资旅游地产主要是资本运作的需要，快速回收投资是开发商愿望，以快速扩张酒店的发展规模。但是，需要谨慎处理好与投资人业主之间的合作关系，为酒店经营永续发展打好基础；对于酒店管理方而言，保持优质的服务是实现承诺给投资人业主的服务条款，特别约定的服务标准要始终贯彻。事实上，业主对酒店的宣传推广是非常有效的。

　　陈妙林：我们的客源同旅游环境是分不开的，旅游地产的迅速发展，可以改变旅游客源的大环境。 客源网络建设是开元的另一个重点。通过与全球分销系统（GDS）以及国际多家网络预订商（IDS）的合作，令开元酒店可以和全球40多万家旅行代理商连接，无论宾客身处世界何处，都可以查询和预订开元酒店的服务。开元还推出了集团的会员计划——开元金爵会。自从2005年推出以来，金爵会已经成为国内酒店行业最周全和最具吸引力的贵宾计划之一，目前会员消费已经占集团总收入的6%。开元和中国国际航空、中国东方航空合作，推出了飞行常旅客奖励计划这一计划能够使开元酒店为数以百万计的商务客人和旅游者所认知，并列入他们的旅程目标酒店名单。从这些计划中可以了解到，酒店业投资旅游地产对酒店本身是一个提升，是积极地影响市场，而不是被动地跟着市场走。

　　华侨城地产部：旅游地产的操作模式的确很成功，但简单克隆显然不能可持续发展，还是要在项目开发上与时俱进，如果这一点能做到，我相信它的良性发展期是无限的。我认为比较看好的旅游地产发展区域还是那些有历史古迹的地方，或者能将古文化搬迁过去的开发区。深圳是座新城，但在引进历史文化方面，是比较自觉的。相信旅游地产上去了，显然会给酒店业带来丰富的客源。

　　曾晓成：中国国内旅游地产操作模式到目前为止，只能说在开发环节上较为成功。具体而言，指的是旅游地产项目在前期的规划和销售阶段较为成功。中国正处在一个快速成长的经济社会中，特别是东部沿海的大中城市经济成长非常迅速，中产阶级的数量正在快速增长，近几年在全国出现产权式酒店广为追捧的现象，足以说明产权式酒店的投资消费模式在中国有着广泛的发展前景。

　　在中国的许多地区，尤其是沿海发达地区和各地的省会城市所形成的富裕家庭对旅游地产的消费和投资需求非常旺盛。如上海、北京、杭州、天津等地出现的以投资理财为主的商业经营型产权酒店，广受投资者的追捧。还有，在海南三亚、浙江千岛湖、安徽黄山、北戴河、胶东半岛等著名旅游风景区和海滨城市出现的以休闲度假和异地房产投资为主的投资消费类休闲度假第二住所，如度假公寓、别墅等的销售也异常火爆。但是，旅游地产的发展，离不开酒店业的参与。酒店业介入旅游地产的经营管理，将有助于酒店业在酒店产品和管理模式上的创新。另外，由于旅游地产的购买者绝大部分是中产阶级人士及家庭，将有利于酒店管理公司尽快形成核心客户群，并树立不同的各类产品品牌。

　　6.制约中国酒店旅游地产开发发展的因素，您认为有哪些？

　　艾兆元：目前制约中国酒店旅游地产开发发展的主要因素还是在于政策法规方面。没有完善的法律体系使投资者的利益得到保障，极大的制约了了中国酒店旅游饭地产开发发展的因素。

　　由于中国现有关产权式酒店的法律法规还很不健全。国家相关管理部门对中国酒店旅游地产界所开发的产品性质尚未做出明确界定，相关部门也没有出台针对旅游地产产品的法律法规。投资者一旦与开发商发生纠纷和分歧，利益受到威胁，可能面临自身利益得不到有效保障的不利情况。这也导致了部分开发商有恃无恐，欺骗投资者的情况屡屡发生。

　　同时，还有不少开发商是为了盘活许多停建的“半拉子”楼盘，摇身一变成为光彩夺目的产权式度假酒店，往往只是一个美丽的概念而缺乏实质的价值。更有部分开发商建设产权式度假酒店的目的就是为了圈钱融资，缓解自身的资金压力，投资者的利益被抛诸脑后。这部分开发商重开发轻管理，在成本收回后对酒店的管理缺乏热情，致使酒店经营不善，对消费者的投资承诺成为泡影，为日后的利益纠纷埋下隐患。种种问题导致出现了在社会上存在的对产权酒店和时权酒店业的信任危机。信任危机、信誉危机中国酒店旅游地产开发发展存在的最大软肋。

　　陈妙林：制约中国酒店旅游地产发展的因素，我认为还是人的因素。开元也存在这样的发展瓶颈，那就是人才问题：“只要一个企业在快速发展，就会有人才问题。我们已经采取积极应对措施来解决。” 开元在2003年推出了接班人计划，开元的人才培养计划包括后备高管培养计划（总经理）、中层接班人计划（部门总监和经理）、未来之星计划（主管及领班）三个部分。每年开元都会从酒店各个层级的员工中选拔最为出类拔萃、最具潜质的人员，给予系列的理论培训、实践机会，并赋予各项具体的职责，使他们不仅在整体素质方面，亦在管理能力和专业素养方面，得到全面的提升。开元也开始和一流的院校合作，推行联合办学计划，致力于培养技术人员、重要岗位员工和基层管理人员。同时，开元也积极对外招募人才。旅游地产开发的人才主要欠缺的是通才和专才，在人才配置上目前的问题是通才不通，专才不专的现象，通才不通表现为同各个层面的衔接能力弱，在提倡和谐社会的今天，如果没有这样的技能，就很难同更多的机构合作。而专才不专的人，就是许多人才好高骛远，不能把本职工作做好，高楼大厦如果盖在一个不稳定的地基上是很危险的。如果人才的问题解决了，中国旅游地产回有一个飞跃。

　　华侨城地产部：制约中国酒店旅游地产发展的瓶颈是：在创想方面思想不够解放，年轻一代在哲学领域，缺乏多元化的思想，一个人的思想放不开做事情就会处处捉襟见肘，中国旅游地产整个说来，思想还不够活跃。因为思想不开放，故舆论就难以开放，一些好的设计难以浮出水面，很多项目都是暗箱操作，事后才追悔莫及，不是先看路灯而后行走的，多半是急着抢道，好多旅游地产项目匆忙上马，缺乏考证和市场调查。教育体制上的呼叫与应答缺乏开放性，陶醉在小圈子里，教育的权威秩序不明朗。旅游地产信息方面仍然比较闭塞。政策的出台依然比较急功近利，在产权使用年限上缺少相应的保障措施。资本没有承担起更加广泛的空间责任，金融汇率没有放开，房屋购买力使用力弱，导致空置率较高。虽然中国加入了WTO，贸易已经自由化，但依然缺少开放的平台，许多地方还是没有通商，阻碍了对旅游地产的消费能力。安全方面呢也力度不够，豆腐渣工程时有发生，一些工程项目缺少安全数据的支撑。如何弥补这些先天不足，我想只有从根本上下手才能解决，如果用头痛医头，脚痛医脚的办法医治是解决不了问题的，解放人的思想最为重要。

　　曾晓成：旅游地产所涉及的行业较多，开发商在产品类型分类、市场定位、商业模式和管理模式设计等方面存在诸多缺陷，致使：一方面，开发商产生肆意违约的现象时有发生，使投资人（业主）的权利确定与权益保护问题日益突出。另一方面，投资者缺乏产权酒店投资的专业知识，对产权酒店的“产权”管理模式、酒店的市场定位、经营前景等不太了解，只是一味注重于开发商所承诺的固定回报比例和担保等因素， 从而忽视产权酒店的收益保障，固定资产保值、增值，资产变现的可操作程度，以及投资者的休闲度假服务质量和售后延伸服务等商业价值。

　　7.“旅游地产开发”对于中国酒店业来说到底是一支前景看好的“潜力股”，还是一块充满危险的“投资暗礁”？

　　陈妙林：我还是看好旅游地产经济的。酒店，旅游 以及地产几个方面来互动开发。面对国际酒店集团和国内大型酒店集团的激烈竞争，开元是否有合适的策略应对，来保证上述目标的实现，尤其是在一线城市和省会城市保持竞争优势？对此，“我们具有民营企业的机制优势，地产、酒店互动开发的成功策略，近20年的酒店经营管理经验，和历时5年时间全力打造的连锁管理系统。这些是我们得以快速发展、稳健经营的关键所在。”

　　在这一策略的指导下，开元从去年开始正式启动业务发展计划，并于去年签署了2份管理和约，而今年仅半年左右时间，开元签署了5份酒店管理和约，在浙江管理了五家第三方投资的酒店，这些酒店分别位于浙江的绍兴县、诸暨市、嘉兴市、衢州市以及淳安千岛湖，基本上都是浙江最为经济发达的城市，而千岛湖则是浙江乃至长三角的旅游胜地。这些计划表明我们对旅游地产的发展是很有信心的。

　　华侨城地产部：华侨城土地开发和经济繁衍到了90年代初开始是以旅游业为主要撬动的，90年代末随着房地产业和深圳城市发展的牵引，旅游和房地产形成一个交互的撬动，带动旅游、酒店、商务、商业、居住、交通等产业的快速发展。旅游地产从90年代后一直呈增长势头。旅游地产开发拉动了中国酒店业的发展，其旅游、商务和居住功能相结合的新都市混合社区，实现了土地价值持续和快速的增长，已经成为深圳最具价值和增长潜力的区域之一。

　　华侨城旅游地产成功的决定因素是将游客体验与缺乏可持续发展观念始终放在第一位。举已个典型的例子来说明，华侨城西部住宅小区波托菲诺，就激活了华侨城西部资源，经过两年多的开发，其土地增加值便超过华侨城原活跃地区的价值。同时，将华侨城整体的物业价值提升。再次定义深圳高尚社区的价值标杆。也给威尼斯酒店带来了活力。它作为中国旅游主题地产典范作品，波托菲诺游客体验、旅游景观资源和华侨城一贯的可持续发展的观念，为顾客创造地产游客体验起到了市场导向的核心作用。

　　华侨城旅游主题地产包含了四个方面的核心内容：超前科学规划、与产业结合的鲜明主题、可持续经营与不断创新顾客体验、资源系统的有效整合是华侨城四大要素。正是因为这些要素保证了华侨城旅游地产的良性发展态势，规避了许多风险。

　　曾晓成：我认为“旅游地产开发”和“酒店业”在概念上无法进行比较。个人认为，“旅游地产开发”包括：资本运作、产品开发、资产经营三个过程，是一种结合了金融业、房地产业、旅游业和酒店经营管理的复合型投资开发概念。“酒店业”（酒店投资除外）的概念从国内业界的理解来看，只是针对酒店物业的经营管理。因此，“酒店业”在“旅游地产开发”的过程中，目前还只涉及到以商业经营性为主的旅游地产项目的后期经营管理部分。

　　众所周知，中国的旅游发展是从国际入境旅游开始的，所以中国的酒店业发展也是从涉外旅游星级酒店开始起步。虽然是高起点，但也带来了新问题，那就是适应不了日渐占据主导地位的中国国内旅游市场的需求，以及全球经济一体化带来的多层次海内外商务旅游客源市场的需求。西方国家的旅游发展首先是从国内旅游开始，是在国内旅游发展到一定程度后，才开始形成较大规模的入境旅游。因此，西方国家的酒店业发展也是在满足其国内旅游者需求和国内旅游者对本国住宿业产品已经熟悉后才开始逐渐开发适应海外旅游者的旅游星级酒店。伴随社会经济的发展、人民生活水平和生活方式及消费观念的改变，中国现代旅游业已不仅仅只是旅游观光、短期商务旅游等简单概念，它已经成为了社会经济活动、人民工作、生活的重要组成部分。因此，旅游星级酒店在当今中国社会新的发展背景下，还只是为海内外旅游者提供住宿服务的一部分。根据国际旅游和酒店业的发展经验，以及中国旅游客源市场的实际需求特征，中国旅游地产（住宿业）产品的创新还处在发展的初期。