酒店开发的商业地产视角

　　在利润平均律的作用下，传统的酒店产业正在从主要依靠产品市场的服务交易寻求投资回报，转向主要依靠以土地、建筑物、设施设备、品牌等有形和无形资产的产权交易来寻求投资回报。地产资本正是在这一背景下大规模进入酒店产业，并真实再现这一商业规律。

　　一、长期投资与短期经营

　　理论上，利润等于总收入与总成本之差。酒店业的利润模式，我们可以从经营者与投资者两个视角加以考察。前者考虑经营毛利率（GOP），后者则重点关注投资回报率。而投资回报率又可以从短期和长期两个角度加以考察：短期投资回报即经营利润减去业主成本，中国酒店业的现状并不乐观；长期投资回报则为短期利润之和加上土地和资产溢价，而长期投资回报的大小则正是地产资本进入酒店业的主要考量目标。

　　从酒店产业的现状来看，高档饭店、经济型饭店有利可图，中间业态则多处于亏损状态。2004年全国五星级饭店的客房出租率是66.57%，四星级饭店为67.55%，经济型酒店入住率维持在80%左右，旺季则能达到100%，而三星级、二星级、一星级分别为61.16%、59.98%和28.69%。对于单体酒店，从平均值来看，短期多处于大面积亏损状态。众所周知，企业的资产总额是由所有者权益和负债两个部分构成的。两者之间应有一个合适的比例关系，如果负债比例过大，那么经营过程中的财务成本就会高到影响企业正常运营的程度。从中国酒店企业的资本构成来看，由于业主投资形成的所有者权益所占比例太低，而融资成本则相对太高，居高不下的财务成本导致了如业内人士所言的“饭店为银行打工”的局面。从长期利润看，投资者更多地从商业地产的角度考虑该项目的回报。由于土地本身的稀缺性，业主有足够的耐心持有饭店项目，只要进入产权交易程序，投资方很容易就会收回投资并享有土地和不动产溢价而来的资本收益。另外，人民币汇率和利率的中长期走向也会带来酒店项目的升值，特别是对海外投资机构来说，尤其如此。

　　二、基本规律与现实动机

　　除了长期观点下的商业地产运作模式外，当前的中国地产界进入酒店业还有一些现实的投资动机。

　　首先，投资酒店，能够开辟地产资本新的产业增长空间。经过几年的超常繁荣，目前地产界逐渐走向理性，意识到民用住宅的有效需求毕竟有限，开始寻找新的增长渠道。与民用地产的一次性购买不同，投资酒店，民用地产转向商业地产，可以为地产不断带来现金流。在房地产发展前景受政策因素波动的背景下，投资酒店业这一安全性较高又有资本增值前景的产业，无疑是很多地产企业多元化经营、分散经营风险的一个较优选择。

　　其次，商业项目的群落式开发，可以形成产业共生关系。地产界进入酒店，不会只开发单体酒店，多数会采取群落开发的形式。这样开发出来的酒店，周围有物业小区、写字楼和商厦，形成一个建筑群落，他们之间能够形成良性互动，酒店为周围建筑提升了物业的价值，周围建筑则向酒店输送稳定的客源，两个群体共生共荣。

　　第三、通过酒店项目，合理地规避税收负担。目前房地产业普遍利润较高，企业要上缴很高的所得税；而在项目群落中嵌入酒店建筑，对于开发商来说就可以把企业所得就地转化为固定资产投资，从而享受财务杠杆的益处。

　　三、业态融合与运营创新

　　不同产业类型和企业形态之间的融合，将会给经济的发展带来了难得的创新机遇。商业地产与酒店产业的融合，也将会带来商业形态和运营模式的创新。

　　随着资本意志在中国酒店业的彰显，交易对象将从产品和服务变为企业，酒店本身将成为交易的标的物。在传统酒店产业，交易的主体是经营者，交易的对象是产品和服务。产业融合后，交易的主体将是投资者，酒店本身将成为交易的对象。实际上，那些国际上知名的酒店品牌经常会成为资本市场的并购对象，如假日酒店的数次易主。

　　目前中国酒店业缺少不是规模，而是品牌的创新和产业结构的调整。从品牌的角度而言，其创建和扩张都需要资本的支持，特别是品牌扩张的高级形式，即通过新建、收购、兼并和控股等方式扩张。现实的制约是，仅仅依靠酒店自身的积累往往不足以支撑品牌的快速扩张。商业地产资本的介入，则为酒店品牌的培育和扩张提供了难得的资本支持维度。再从产业结构的调整及其优化的角度来说，截至2004底，共有旅游住宿设施28.75家，其中星级酒店12000家，客房出租率60.62%，这个经营业绩基本上处于保本边缘。如果只是由传统的旅游住宿企业在管理运作的层面通过管理合同、特许经营、顾问管理、项目合作等方式对现有资源进行整合，而不从投资的层面进行大规模的并购与重组，那么我们的产业结构优化目标是很难实现的。地产界进入酒店业，通过资本纽带，对产业存量进行整合，必能加速酒店产业结构优化的进程。

　　总之，商业地产对酒店的介入是资本规律作用下产业融合的现实表现。这种融合，作为市场推动的产业创新效果究竟如何，还有待于未来实践的检验。有一点我是相信的，那就是：企业家的创新精神将为中国酒店产业带来新的商机；迅速发展的旅游市场、持续繁荣的经济也为商业地产进入酒店业提供了最大的市场基础。

　　2006年7月11日于二外园