主持人：下面有请海航酒店集团高总就投资扩张有关的问题给我们做演讲。
高总：下午好，这次职业经理人论坛搞的非常的成功，大家都知道国内现在的论坛、评奖特别的多，两礼拜天在广东搞了一个颁奖等等的。
下面对咱们酒店集团投资扩张面临的挑战，从酒店集团的层面讲，跟一般的酒店还不一样，我想先从宏观上分析一下，题目就是全球化是目前的大背景，从这个背景下酒店怎么发展，本人是正式加盟海航国际酒店管理有限公司。今天是以海航国际管理酒店总裁的身份第一次参加这个活动。
宏观这块来看，中国的发展是最快的，几乎在过去的五年全是以10%的速度增长的，中国是在全亚洲也是排在第一位的，中国的增长速度现在全世界是排在第一位。世界经济前十强也是，05年中国排在第四位，06年是接近第三位，大家看一下GDP，GDP是国民生产总值，PPG是购买力中国现在全世界排第二，中国是世界的加工厂，中国的需求相当大的，目前中国的原材料消耗全世界排第一的，中国的购买力是相当强。
再看中国的几个经济指标，我们从03年到现在，GDP连续五年都是双位数增长，从中央到国务院一直想控制到单数，说是10%以下但是一直没有达到这个目标，去年控制了半天还是10.8%，今年是11.4%，这还是保守的数字，原来预测09年降到8.5%，但是对这个数字我表示怀疑，08年的预测是11.8%，从一个礼拜前刚刚结束的两会，中国的通货膨胀率是非常快，一季度是百分之七点几，去年是4.8%，实际今年按照国务院总理的讲话控制在4.4%，总理讲的是实话，主要是起了稳定军心的作用，实际上今年肯定是超过4.4%，今年冰雪灾害，接着西藏的动乱，新疆南航飞机加上原材料的增加，石油全世界每桶超过一百多元，各种能源涨价，原材料涨价，今年的GDP肯定要高于4.4%，估计至少要5%这是保守的估计，这是从国民经济这两个数据。
贸易顺差这预测数字是三年前预测的，你们看一下三年前预测，去年大概实际的数字是2622个亿美元，今年估计达到三千亿美元，贸易顺差，这个数中国一直在想法递减，美国跟欧洲跟一些国家主要的纠纷也都是产生在贸易顺差。
再有看美元跟人民币的兑换率，按照三年的预测，06年说到08年7.5%，到07年是7.3%，09年预测是7.36%，现在已经超过了。今年估计是六点几，最后根据世界银行一些专家预测，因为他们底线，当时说的底线人民币跟美元的实际是5.5%按照国外的专家分析，所以人民币升值趋势继续延长。
再看中国几个主要城市的GDP增长，北京、上海、天津这数量一线城市，还有二线城市，武汉、成都、西安、重庆，增长率一线百分之十几点，二线城市是百分是二十几，二线的城市增长的比较快。
首先中国的崛起这是有目共睹的，GDP连续五年持续双倍增长在全世界都是第一的，07年达到三万亿美元，今年有可能超过德国成为世界第三。根据美国的经济学家2020年有可能成为世界第一，中国的实际购买力已经排名世界第二，还有中国现在是世界的加工厂，一说是（中国制造）这是全世界都认可的，中国现在已经成为能源的消耗大国，就必然会促进旅游业的发展，就意味着我们的酒店的机会越来越大。
第二贸易顺差连年增长，人民币的升值加通货膨胀的攀升意味着中国的出境游会得到长足的发展，国家鼓励你到国外去投资这样可以减少贸易顺差，第二人民币升值就意味着进口的东西少了，来中国的人少了，但是出国的人多了，所以说出境游肯定是新的发展趋势。第三国内的通货膨胀率攀升，国内的物价高了，老百姓拿钱到国外去花去，所以说出境游肯定是下一个热点。
第三就是中国的二线城市，武汉、成都、西安、重庆这些二线城市，国外那些新批准的跟中国建立了签署协议的国家将成为旅游运营商还有酒店的投资项目运营商的发展的新的市场。这是二线城市和国外的城市，走出国门挺进西部这是必然的趋势。
行业也是从2000年到2006年，国外来中国的还是在增加但是速度在放慢，到06年已经3.9%，再看国内旅游，国内中国人在国内旅游速度在加快，平均有15%，在过去的五年中，再看看处境旅游平均下来百分之二十几，在过去五年中看看出境游的增长是非常快。世界旅游组织预测的跟不上中国的发展速度了，根据世界旅游组织的预测，到2010年中国才达到2500万人，这个人数已经在2004年就已经超过了。预测已经跟不上咱们的变化了。
在03年、04年世界旅游组织预测2020年成为世界第一大旅游国，包括处境是排第四，处境排第一，但是目前看来有可能中国处境这一块这样速度要提早到来。
去年世界旅游组织调整预测了，说中国的世界旅游大国的到达时间有可能提前到2015年，所以我们看到发展的趋势是完全可能。
根据旅游行业的发展，我们看给酒店业、旅游业带来什么样的机遇和挑战？在过去六年中国内游客的年均增长是11.15%，已经超过了入境游，出境游23.57%，中国人的旅游时代已经到来，第二点值得注意的，2007年入境游客的增长率10%，08年到10年三大旅游市场的率，一个是入境游、第二是国内旅游、第三是出境游，这三大市场，这三大市场的增长速度依然是处境第一，出境游增长速度快，排第二是国内市场，第三是入境市场。
以前的饭店都是涉外饭店，实际这几年中国发展最蓬勃的、最快的经济型酒店，这种服务为什么发展快？就是抓住了中国的市场的转型，还是围着外国人转肯定没有钱赚了，这是根据旅游的市场变化来的。
第三从今年开始十一五规划普及大型年假制度，新劳动法规定，员工必须要明年是多少天的年假，你不给人家休的话要给人家三倍的工资，这是法令强制性的，这个带薪年假的普及，可以说对于中国的出境游、国内游可以说中国的旅游促进作用相当大，我们都知道就怕黄金周，一到黄金周干旅游干酒店都是人满为患，整个的设备、设施损坏的厉害，也不到位投诉也高，因为以前的黄金周大家都是集中一个时间来旅游，对旅游业是旺兴不旺财，带薪年假可以解决这个问题，人们可以平均下来，根据自己的休假时间把淡旺季可以缓冲一下，对酒店业是利好。
在大周末，我们增加了几个清明、中秋，大周末带动的是周边旅游市场，大家知道一般带薪年假带动的是远途的市场，三四天的周末是对周边市场，大城市周边市场起一个带动作用，国内旅游今年肯定要提速，带薪年假可以进一步促进国际旅游，出境游。所以国内旅游市场和处境旅游市场必将是进一步升温，度假型的要超过观光型的旅游。
还有经济型酒店，还有个性化酒店，有些服务型的酒店更加受推崇，尤其适合中国的国情的这种，让老百姓出去住五星级的酒店是不可能的，包括国外也是，现在大星级建得太多了，泛滥了，哪来这么多的外国的商务客人，只是旅游度假是不可能的，我相信观光型的和有限服务酒店会更加受追捧，中国本土的旅行社和集团将相继地走出国门，这是必然趋势，旅游集团发展是根据需求的，中国的出境游多了，旅行社跟着朝着国外走，国外是这么发展起来的，国外46年美国是成立的希尔顿，包括希尔顿集团还有洲际都是46年问世的，都是世界上饭店集团第一家、第二家集团都是46年成立的，他成立了从46年到40、50年代以周边旅游国家为主，当时的运输工具决定了以铁路、私人汽车、高速公路为主，到70年代跨国的旅游就多了，希尔顿刚开始的发展都是在美国境内但是从60年代欧洲、亚洲，62年希尔顿第一个进的香港，都是往外扩张，59年波音707问世，这个问世了以后，以前的飞机大家都知道是二次大战的老的飞机，涡轮式的，噪音大、速度慢，而且飞的距离很短，大家都知道为什么以前美国要中途岛一定要作为军事基地，为什么塞班岛他要占领，要归为他美国所有，就是因为当时他要想全球扩张，他的战斗机、运输机飞不了这么远，中间必须有加油的，或者是有基地，当时的环境，那时候你想坐飞机旅游也很不方便，40年代坐飞机是一个达官贵人，是一种身份的象征，但是从60年代波音707问世了以后，速度快了，再到欧洲是20几个小时，现在是十几个小时，减了一半的时间，而且载客量大了，再有随着速度的快，载重量大而且燃油的成本每公里耗油量也降低了，这就把成本降低了，票价也降低了，这样大家就有钱支付旅游了。
所以说60年代欧美开始跨州的旅游，所以饭店集团也是根据它本国旅游的客人到哪去，他的饭店开到哪，一般包括中国人出国也是，一般出去都愿意住中国人自己开的酒店、餐馆，甚至最好是导游也是中国人，不是一种民族的爱国心理在里面，是一种归属感、一种安全感，一种文化认同，国外也是一样。
所以说中国的游客、商务客人去哪个地方那个地方一定有中国人。
07年全国共有管理公司217家，管理公司一共管着一千八百零七家酒店，现在没有加入酒店集团是298000多家。
中外酒店的管理的水平，国外管理的五星级达到46.4%，国内的五星级达到35.2%，国内单体酒店是35.2%，四星级也是一样，中国现在管理公司管理的酒店，从业绩上还是有差距的。比单体酒店好，但是比国外还是差。
从实力和规模上，中国最大的是上海晋江，国外最大的是洲际。锦江真正出名的是锦江之星，饭店总数上洲际05年底达到3606家，在中国是50家，锦江是199家，其中111家是锦江之星。
从这可以看出来世界饭店集团300强前十强管理的客房总量现在已经达到了360余万间，相当于全部客房两的15%，中国前20强只有20万间，这是客房上。
拿星级酒店里边来讲，达到计划管理16%，如果再把三十万加一块这个百分比就更低了，再看看中国酒店的分布，红色代表京西酒店超过60家地区，蓝色代表超过40家，只有江苏北京超过了60家，像其他这几个地方中部这块还有沿海这块超过40家，内陆几乎是空白，再看看锦江的，锦江现在也是这样，大部分也是在沿海，沿海地区，还有就是西南、东南这个区域，像北方、西部还没有，还是占的比例少。
首旅也是，基本上还是在这个程度，省会城市一线城市以这个为主。
看看给我们酒店带来的机会和挑战，星级酒店占了全国的4%，连锁酒店品牌占了0.6%，单体饭店晶莹的毛利普遍低于连锁饭店，所以酒店业的集团化和国际化发展是必然趋势，否则的话没有出路，你不走国际化你就被人家集团化、国际化，中国自己的品牌也会丢掉。
大多数连锁品牌都集中在中国的东部和南部，品牌连锁和集团化发展在西部和内陆地区还是大有市场的。
当北京、上海已经白热化已经到这种程度，再去竞争只能是杀价竞争，最后是红海战略最后是两败俱伤，蓝海就是要要开辟国际市场，像海航国际化去年我们是10月份，在欧洲收购了三家酒店，轰动了整个欧洲在布鲁塞尔，拿了是比利时的首都，以前是欧洲、欧美的客人一说中国人，中国就是到国外一般就是做倒爷的多，小倒爷，假冒伪劣商品，所以声名特别不好，这两年餐馆多了这也是小打小闹，海航做个大手笔，现在我们三家酒店的生意非常好，他三家酒店营业额、经营毛利上非常好。跟欧洲的布鲁塞尔开了航线之后，效果也是非常好。海航的发展战略一般搞的是蓝海战略，我们的经营占就是蓝海战略，国航通航的地方我们一般不跟他竞争，战略要地北京上海我们都有，但是一些支线，现在我们海航做得最大，中国最大的支线航空是海航，从昆明到丽江从省会城市到风景名胜这些支线我们是占主流，在国外也是，这些国航、中航、东航都是往巴黎、伦敦跑，布鲁塞尔没有，结果我们开发出来了，现在布鲁塞尔成了欧洲的心脏。
中国的大使一般到欧洲肯定要到布鲁塞尔，所以在这块的生意特别好。所以说走出国门海航做得比较成功。
第三中国饭店集团在经营规模上，地域分布上还远远落后于国际饭店，目前还没有一家集团走出国门，因为二次集团化、信息网络化、品牌国际化是唯一的出路。海航我们是买了三家酒店但是这三家，还是让国外人管理，为什么？中国现在自己的酒店集团没有国际化的人才，我们这块也有一些在国外工作过、学习过，有一些背景到了布鲁塞尔不行，当地的法令不行，财务制度不懂，索性我们请的是国外的职业经理人，在这个过程中我们培养自己的队伍，建立自己的国际团队，所以说下一步往国外酒店的发展，人才是关键，中国过去是靠硬实力发展，这样不行，还得靠软实力，国外的次贷危机正是我们到国外收购的好时候，但是收购了以后能不能自己管，能不能把中国的品牌和形象带过去，所以说软实力更关键。
二次集团化是什么概念？刚才我们吃饭的时候几个老总也提到了，以前酒店集团的发展一家一家酒店去发展，这是属于一次集团化，单体酒店连锁，二次集团化十年前我当时写了一篇文章，21世纪可以说二次集团化最好的是洲际，母体是英国的巴斯，巴斯是一个啤酒的生产商，上百年的历史，他先收购的假日，接着没到十年又收购洲际，洲际这个品牌，洲际实际上也是跟希尔顿是1946年创立的，接着收购了澳大利亚小的品牌管理公司就成为世界第一了。
现在国内外集团都是轻资产，就是不要收购太多的酒店的资产，而是收品牌和管理权，现在发展趋势不求所有但求所用。
这是轻资产战略，把酒店集团管理公司的整合，大家知道前两天儒家把七斗星收购了也是走的也是这个战略。
现在不少的省市自治区都有自己的品牌，自己的管理公司但是做不大，有一个区域性的限制，如果说通过一个小的品牌收购过来你就做大了，变成一种全国性的，或者世界性的。信息网络化，品牌国际化。
现在中国酒店业的发展现状有三个特点，一个是两头拉动中间，尤其是大城市里面国外品牌占主导，我春节到苏州去跟旅游局的副局长聊天，他那里是苏州有些政策上，导向上鼓励你中国的酒店请国外品牌。现在有些地区政府崇洋媚外的思想还挺重，苏州、北京、上海为什么现在这些城市的品牌都是国外的品牌占领，这些地区五星酒店客源靠的是国外的客源。
现在国内品牌两头搞的是最热的低端市场，终端市场现在正在升温，终端市场是以儒家为代表的，这种有限服务的，再有是主题酒店，商务快捷，这都是这几年正在兴起的，这是下一步要发展的趋势。
经济型酒店现在大家也看到，儒家收购完七斗星现在是好事还是坏事难说，上个月的财务报表是亏损是，一分析就是收购了七斗星，把七斗星的酒店排除出去是营利的，加上是亏损的，这直接影响了股票的股价。我有几个同学包括二外一个老师一百万、五十万就搞一个经济型酒店，搞了三四家，现在已经很烂了，下一步是经济酒店肯定要重新洗牌，二次集团化，儒家这样有实力把一些小的兼并、收购。
再有就是传统拉动现代，传统的实体联盟现在推行了现在的虚拟联盟。
第三、行业拉动产业，旅游行业拉动了旅游产业的发展，泛旅游就是把旅游和其他产业放在里面，交通、园林全放在这个里面，世界旅游有一个旅游帐户根据这个概念。
中国的旅游发展集团应该怎么办？第一个从发展模式上应该是立体的发展模式，这样才可以跟国外竞争有实力，一个是发展战略上，发展战略，我们一般搞的是横向一体化，就是酒店的这种连锁经营，叫横向一体化。有一家旗舰店然后这就是样本搞品牌输出，然后再去接管第一家、第二家，把饭店的连锁经营叫横向一体化，第二个战略就是纵向一体化，大的酒店集团已经做到了，把酒店的上下游串起来，上游是酒店的供应商，各种资源的供应商，酒店无非是人财物，人力资源，现在不少酒店集团成立了管理学院，人才有保障。儒家制约他发展的就是人才不够，财，上市公司这是一个途径，再一个融资的能力，财力资源有没有，你的贷款没有资源，你的贷款就贵，财务成本就高，你肯定经营受影响，发展受影响。物、物流配送，不少酒店集团都建立自己的采购中心，中央采购或者是网上采购，也是解决这个问题，上游这块。下游这块就是酒店的分销商，分销商比如说酒店的定房公司，酒店的会展公司帮你销售你的酒店的客房或者餐饮，这也是。第三是相关多元化，跟酒店相关产业的扩张，这是从战略上。
品牌扩张性了，产略我们有这不姓我的姓，也不归我管理，管理权在我这里，经营管理权靠我的品牌，大家加盟你你给提供管理的模式，提供管理人才，提供客源，还有网络扩张模式，通过网络平台的加盟，虚拟联盟，这是从发展战术和方法，第三个纬度就是发展空间和方位，正在酝酿向国外发展，像锦江之星在俄罗斯已经谈了一家了，海航在欧洲布鲁塞尔也是收购三家，今年6月份已经进军美国。往邻国往全世界发展，就是三维立体，三个方向同时发展。
咱们坐标刚才讲了。三大发展战略串联是：横向一体化战略，纵向一体化战略和相关多元化战略。
再有看看发展战术，我们说产权扩张型，就是以产权为纽带，或者是兼并收购叫后期并购，或者是行政划拨，这是中国现在最普遍的政府撮合了，锦江都是这种产品，像兼并收购这块以前在泰达现在在儒家、海航都是搞兼并收购，还有一种是资产置换的，就是以物移物，我北京的存量太大了，酒店都在北京，几年前跟锦江没有成功，说锦江置换一下，结果没有成功，首先首旅跟雅高成功了，把和平饭店和西桥饭店给雅高了，第二是品牌扩张，通过品牌纽带，我们说了有几种方式，一个是通过唯独管理，就是全程唯独管理，全面导入管理规范和管理品牌，第二是顾问咨询，这就是局部导入。还有特许经营，只是输出品牌和模式，也不派人，最后是租赁经营。
所以品牌管理一般有两种，最后是网络传代，像中国的主题酒店联盟就是这样，还有共系联盟，共同的形式和背景的，像铁道联盟，有行业背景的，银行的联盟，还有供需联盟，像中国饭店的互动联盟就是这种形式，还有供求联盟。
Z坐标是指发展空间，指一个是本国市场，一个是邻国市场，一个是全球市场。
中外饭店发展模式的变换，三个战略和战术可以派生出九组模式来，本国、周边和全球实际上27种模式，我们把这全世界的300强，所有的饭店集团管理公司我们分析了一下，这27个坐标里都可以定位，有的横向产权发展模式的，有的纵向产权发展模式的等等。
现在中国是前十强，还有世界前十强酒店集团，洲际包括假日皇冠也是60%都是输出品牌，再看看资本，横向资本，像东方加百它是管中国银行的那些酒店的，60%以上都是中国银行自己的酒店，粤海这是这两年开始搞纬度管理的，多元化靠资本，靠资产购置，靠资产品牌发展的，雅高集团、岭南、海航都是这样的，现在品牌多样化发展，上海锦江吃住行都有。海航都是自己的资产，资产已经达到670多个亿了。这张图就可以说明，我们每一个酒店集团国内外都可以在图上找到定位。
饭店集团发展的趋势，一个是多元化发展的趋势，一个是扩大了范围经营，通过产权纽带或者是网络纽带来整个与饭店有关的景区、经典，海航有航空公司，飞机有了，然后有自己的物流公司，轮船什么都有，有自己的房地产公司，有自己的旅行社，有自己的餐饮公司，有自己的民航学院，所以它是一个多元化的，多元化当年最得最成功的是美国的洲际，洲际是从酒店分支分出来的。法国雅高也是多元化的。
多元化的趋势有几个决定因素，因为时间关系我就不讲了，第一个趋势旅游产业的综合性和开放性，第二是旅游产品的系列性和体验性来决定了，饭店集团必须要多元化发展，投资也要多元化，主要的是多元化可以产生优势互补产业互动。第三个因素就是旅游产业的关联性和互补性，决定必须要酒店集团多元化发展，现在酒店集团不是单纯光投酒店的，包括首旅集团这些大的旅游集团，包括金鼎以前做酒店的，现在也开始做房地产，泰达也是从2000年开始搞房地产了，为什么到了90年代末21世纪之初不少酒店都搞多元化，因为98年出现的亚洲经济危机，97年开始98年对中国的影响最大，中国搞了刺激内需，没想到98年赶上了最大一次洪涝灾害，所以说酒店业连续五年都亏损，所以那个时候还去搞酒店你就死定了，所以从99年开始到2001年泰达、金陵不少的酒店开始搞多元化生产，有的搞跟旅游相关的其他产业，商业、这些板块所以它是多元化。
第二就是向信息化，投资信息化，为了实现一体化和多元化的战略，形成规模和范围经济，通过互联网平台来打造，在线经营、在线服务、在线管理为一体的，跨越时空范围的，跨越行业和产业界限的公共的互动平台，这个过程叫信息化。酒店业搞的最早的是海航，前台的登记住房搞得最早，海航四家酒店，杭州有一家，海南好象有两家全国一共有四家，用了一套软件，一个主机一个系统支持了四家酒店，就意味着四家酒店的客源可以共享都是一个数据库，四家酒店用了一套系统，这个客人在一个酒店入住完了到下一个酒店不需要填表了。而且在海南有个性的要求，住房打电话要枕头，说明你是喜欢高枕无忧，一个枕头不够用，杭州已经准备好了，这套系统是海南第一个搞的。
还有ERP客源的管理系统是04年，当时我们搞互联网酒店联盟时是我们成员单位之一，2000年搞了一个网上采购系统，等等的，所以信息化这块目前都是以一个集团为单位，一个管理公司为单位，酒店的信息化经历了几个阶段，先是EDP，我89年刚干酒店时，酒店电脑房叫数据处理中心，后来到管理公司出现了广域网，将来的发展趋势是互联网，打破这种集团的管理公司的划地为牢，建立公共平台，这种资源共享层面更打了，所以说公共互联网，这个因素有几个，一个是旅游产业的信息密集型，第二是旅游产业的联盟化需求，第三是旅游市场的个性化需求，这几年自主化、自由人性的旅游，取代传统的团队旅游，所以说个性化需求特别需要信息平台，因为没有代理商帮他去了解，这种需求就特别的重要。
最后的发展趋势是饭店集团这种投资的国际化发展趋势，我们国际化一般说什么叫国际化？通过请进来走出去的方式，逐步融入经济全球化和一体化的进程，这叫一体化，结果要提高你的国际竞争实力和你的相对优势，这个过程叫国际化，一般我们经历了几个阶段，一开始时80年代我们是国际品牌本土化，当时我们是引进国际品牌，到了90年时世界排名前十强的九个品牌进来了，当时你看像北京那块建国是第一家，82年引进的是香港办到，83年的假日，84年是喜来登全是引进品牌，到90年代本土品牌国际化，模仿国际的品牌，国际管理公司经营酒店，到了21世纪是中外品牌竞合化，像北京京伦跟日航搞联合品牌，下一步中国的品牌要走出国门了，刚才我说的海航、锦江、首旅都是这样的。首旅已经开始输出品牌了。
国际化发展的趋势的因素也是有三个，一个是经济全球化、世界一体化必然要使中国的酒店国际化发展，近年来中国加入WTO试用期的届满，国际化已经成为大势所趋，人民币升值贸易顺差加大，也必然使得。我前天参加商务座谈会也是，新出台了一个11号文件，关于鼓励发展现代服务业，服务产业的一个这个政策非常好，从今年开始酒店的用电要跟工业的用电要平等，我们多少年争取，酒店是算商业，用电、用水比工业高出一倍，从今年开始要停，国务院开始加大力度发展现代服务业，酒店、旅游是现代服务业的主体，还有一个居民的社区的建设，关系到民生的这些工程、企业、产业重点发展，所以包括这次商业部我说的文件里面，鼓励中国的企业走出国门，11号文件里面，现代服务业中国必须要把你的产业和产品向国外发展，而且有一系列的政策优惠，所以发展可以说是人民币升值、贸易顺差为什么要这样？这样的话，中国的企业要国外去投资可以把你的贸易顺差马上减下来，不需要别人给我们施加压力我们自己可以降低，而且人民币升值也是，你现在出去买是最值钱的时候，等以后美元再升值之后我们的资产更值钱了。所以现在海航也是，我们在欧洲不但在布鲁塞尔、伦敦、都在物色酒店，现在正是向国外扩张的好时机。
第三就是中产阶级的崛起，有薪年假的普及，年收入一万美金以上的，有薪年假这块普及，必然使中国的出境游增长速度要更快，甚至超过平均的20%，这为我们中国的游客到国外去旅游，不管是商务、观光还是度假的是有市场的需求，我相信这个趋势对中国的酒店业向国外发展和投资，我们的品牌国际化是必然的一种趋势。
三点钟还要开会，后边我就不讲了，关于下一步我们有一种创新的模式，创建虚拟泛美联盟的，建立在信息技术上跨行业和产业的模式，这是统一建立在信息平台上，这是我们将来探索的中国的跨越式发展的模式。
好，谢谢诸位，就到这里。
主持人：感谢高总百忙之中给我们带来精彩的演讲，让我们以热烈的掌声再次感谢高总。
下面有请中国旅游饭店协会常务理事，北京旅游协会饭店副会长张志军给我们做精彩的演讲，大家以热烈的掌声欢迎。
张志军：给我的题目是投资酒店面临的问题，我没有当过老板，也没有当过投资人，所以在投资酒店两个含义，一个含义就是筹措资金把酒店建起来，这个角度我谈不出什么来，第二就是建酒店的时候应该注意一些什么，比如说注意市场研究调查，怎样注意将来经营的需求，建起来以后饭店和管理者之间的关系和矛盾，从这个角度我讲一讲自己的体会。
从这个关系上来讲，目前我认为大家谈得还是比较少的，更主要的一点不能应该在我们这个角度下谈的，应该是对业主谈的，如果讲理解，我讲我们互相的理解和同情都是足够的，因为我们遇到的问题都是一样的，怎么样都能够通。问题是像商务讲的要沟通，我们今天咱们内部先沟通，我想应该和业主有一个沟通，有时候很多的饭店，之所以经营得不好，或者是不好经营，确实的责任不在经理人。经理人市场还有待于发展，经理人素质有待于提高是另外一个问题，之所以有很多的饭店不好经营，是因为投资方向是错误的，饭店建的位置是错误的，业主的指导思想是错误的，正因为是这样你哪怕是有一个好的经理人来了也干不好，为什么希尔顿撤出了南京等等都有它的道理。
所以说如果一个畸形儿你非要让他拿奥运会金牌是不可能的事情，所以一开始要把路子走正了，我从这个角度谈一些体会，国内投资酒店面临的问题和对策。
另外在这之前我讲三个问题，第一个市场发展的问题，形势，形势也注意了我们投资饭店应该怎么投，第二是投资酒店时市场出现的问题的对策，出现的问题以及对策，酒店投资人与酒店经营者的关系是第三个问题。
我们先说一下发展的形势，发展形势有这样四点，一个中国的饭店业已经发展成为充分竞争的行业，是完全市场化运作的，而不是像计划经济政府控制了，已经不是了，是完全市场化运作的，第二饭店业的规模和经营状况，第三是国际饭店集团的进入和本国际集团地本土化，第三是经营酒店的问题。
商务戴斌教授也讲到了，刚才高总也讲到了，都讲到了一开始我们入境旅游的问题，和现在的经济型酒店的国内的问题，这几个都出再一个问题上，就是我们的改革放以后旅游的路子是反着走的，一般来讲，一个国家的旅游是先从国内发展，再发展到国际上去，我们是因为文化大革命国民经济已经走到了崩溃的边缘，我们急需资金那个时候国家急需外汇，因此国家强调的是提倡入境旅游，这样让外国人把钱带进来，那个时候都是涉外的，都是国外旅游者而且是大批量的，而且改革开放生活水平越来越高，在这种情况下国内的旅游业逐渐地发展起来了，这个时候我们逐渐从涉外的饭店转向国内的饭店，在这样的情况下，随着社会上各种替代产品，各种服务设施都起来了，因此饭店里边很多的功能也都分流出去了，我们说饭店里面的纪念品分流出去了，饭店里面的健身楼分离出去了。
餐饮的客人分流了出去是正常的现象，说明我们的市场在不断地成熟，不是我们经营不善，是因为自然分工，所以我们不必要去社会餐饮的客人，所以说社会的餐饮的客人和饭店的餐饮的客人是两类客人。等等我们市场是在转变的，由卖方转向了买方由单纯的入境游和出入境游共同发展，现在全方位经营向主业化经营，国际上也走过，国际96年有一个白皮书，里面讲了国际管理饭店经营模式的变化，其中也提到搞全方位服务，绿化和旅行社联盟，最后转到了抓主业经营，饭店的主业是什么？就是床板，其他的都是附属的，刚才几位同志讲了很多的品牌，他们都是在美国二星级的饭店，他们只有客房没有别的。
主业化是什么？就是床板，因为饭店里面毛利润最高的地方是床板，也因为这样我们市场成熟到这个地步，所以说经济型酒店应运而生，这不是中国的发明是国外早就有的，床板加早餐，这是有限服务，我们所说的经济型酒店，目前中国的经济型酒店还不经济，一天晚上299块钱这不经济，因为它现在刚刚进入中国市场有利润空间，因此它现在可以高利润、高价格，这两年经济型酒店的发展已经出现了价格的下降了。
另外市场争夺的重点由高档的市场向大众化的市场转移，现在饭店业已经是一个充分竞争的行业了，数字到2006年，07年的数字下个礼拜四香格里拉饭店可能会公布，这里我们先用06年的数据来说，星级饭店的增长速度，提到两个数，一个一万三千家，一个是一万四千家，戴斌已经把数字讲进去了。
我们说星级酒店的发展是这样的速度，在中国来讲是很快的，但是星级酒店并不能代表所有的酒店，戴斌也讲到了，全国的结构一共是30万家，包括非法人机构在里面，没有在统计里面还不算，这一万三千家跟30万家数字相差很大，但是它是龙头饭店，这些龙头是我们饭店业的主流，是标准化的酒店，这也不能够忽视它，但是我们如果光看这一点，在社会上听到的，在学术界听到的，我们高档饭店是少的，低档是少的，如果把非星级的酒店搁进去，正好符合了我们国家的结构，金字塔结构。
从饭店的结构来讲，枣核形可以看出来，从平均房价来说有所区别，但是从出租率这几年没有什么区别。
我们说国际五星级饭店，国际饭店管理集团管理的五星级酒店，国内饭店管理集团管理的五星级酒店，个人管理的五星级酒店平均房价是有区别的，因为外国人管理的饭店是以入境客源结构为主的饭店，这样高消费的人客人在他那里，因此他就是高投入高产出，但并不等于中档投入的饭店，中等的收入，低等的饭店就是低档的收入，这就是不成功的饭店，因为档次比较低的饭店，毛利润比较低的饭店也是成功的，饭店不分洋的、土的、有生意就是好饭店，至于利润高和低根据你的饭店的定位和你的客源结构定位是有关系的。
这里面我想做这么一个说明，出租率除了03年以外基本上差不多，70%上下左右移动。就是在平均房价上不太一样，因此我们大家应当注意追求的是高平均房价，尽可能可能这个价格，上午说过一个一个饭店提价格的问题，我们好多的饭店不敢提价格，我在凯宾斯基做的时候，总裁跟我说过，根据经验你的饭店和本地区同等的饭店，你的饭店的出租率要高于这个地区的房价，这个时候你要考虑如何提高房价，你要洗牌，有可能出租率受影响，但是平均的房价是高的。这样保持一个正常的竞争。
收入结构我想这个对我们也有个启发，我们也说到了外国公司管理的饭店，收入是比较好的，效益是比较高的，我们自己管理效益是比较低的，我们就得看了，我们看结构，外国人管理饭店里边客房的收入结构是占的量比较大的，餐饮相对来讲是比较少的，其他也是比较少的，我们管理的是餐饮占的比例比较大，收入比较大，客房的收入比例比较小，从这一点上来讲，我们的效率就要比别人低，最早王府饭店的时候十几个餐厅，现在大家看一看，往地下走每一层都是精品店，已经不是餐厅。因为餐饮它有两次成本，原材料成本，还有更多的人工成本，而且有很多的风险在里边，因此餐饮的收入在饭店里面是作为附属的设施，不能作为主要的东西，在现在的情况来看，事实上北京市里边各大饭店里边，高档餐厅都关门了，几乎不存在了，但是马路边上高档餐厅的高档餐馆生意照样好。
这是我们的一种发展趋势，所以在产品，我们自己叫产品结构上要注意这个问题，正因为外国人在管理的时候注意了这个问题，因此效益比我们高。
我们说每一间房子摊几个餐位，外国人管理一间房子摊1.8个餐位，我们本土公司管理的饭店一个房间摊2.4个摊位，业主自己管的摊2.1个摊位，这也说明我们管理的饭店里边餐饮的比例比别人高，又回到原来那句话利润高的是客房，如果你的客房收入比例少了，自然这方面的效益就降低了，之所以经济型酒店这么火，一方面是因为市场成熟了，另一方面经济型酒店业符合饭店管理的规律，我收客房钱别的不收。
这是刚才讲的几个统计数字来说明，我们还有一个问题，我的看法和别人有点不太一样，外国人抢滩中国，外国人占领了中国，外国管理公司都进来了，我们从舆论上看得出了这样的结论，第一满天下都是外国人，第二个结论是不走集团化死路一条，我本人不同意这个观点，因为在全世界没有在集团里边的饭店是一半以上，他们照样活着，我们在某种情况下是需要集团化，就在有条件搞集团化的机构来讲是应该搞。但不等于每一个饭店都一定会集团化，因为你不一定有条件被别人接受，你想要集团化别人不一定要你，这种情况我们遇到也多了。我们给山西找过，我们给潍坊找过，没有管理公司愿意去，因为你的市场不成熟他不愿意去，即便是市场成熟了他也要挑一挑，因此我们要注意到这个。
从这个数字上我们也可以看到，外国管理是37个管理集团进入了中国，到06年底，一共60个品牌，这些饭店大多是五星级，他占星级饭店总数的4%，中国现在本土管理的饭店180家，管理着1299家饭店占星级饭店的10%，大多数饭店都在自己饭店，都是单体饭店。这个问题我们也得充分考虑，要不然我们就引起了误解，误解就是说无论如何我们得找个洋牌子，有的洋牌子愿意进来，但不一定对你有好处，包括他们现在自己都小型了。
经济型酒店的问题，比如说速8到了中国升了一级汽车旅馆升为饭店了，在美国所有的饭店都在高速路边上，在中国他可以自豪地说我有几家已经在市中心了。假日快捷不说了，它是经济型酒店出现的，勒戴在美国全是二星级，在中国升高了三级，他管着我们的五星级饭店了，进入中国以后出现了勒戴酒店管理集团（中国），它搞了几个品牌，我们的市场也给了他们发展的机会，不仅仅给了他们在规模上扩展的机会，也给了他们在档次上升格的机会，但是中国人现在只要是挂洋牌子就可以。
我不说挂羊头卖狗肉是错的，这种情况有时候是对的，经济型酒店的发展非常之快，从深层次上理解，中国中高档饭店已经结束了，无论是以前建的饭店现在正要建的饭店都已经有了标准，现在唯独是给大众宾馆、招待所还没有改造完，因此经济型酒店正好是进入了这样的市场，目前经济型酒店业是中低档饭店更新换代的开始，如果我们传统的饭店不改变的话将会被经济型酒店所淘汰，等等等等的方面会被他淘汰掉，经济型酒店大发展对我们来说是一个大好事，现在我们中国饭店的现代化还没有完成，我们说跟国际接轨，如果我们说饭店业已经和国际接轨，首先是合资饭店和国际接轨了，外国人管理的饭店和国际接轨了，以接待外国客人为主的饭店和国际接轨了，我们国内很多的饭店远远没有和国际接轨，无论是市场观念还是服务意识上还没有接轨，首先从业务统计上不没接轨，我们财务统计出来的数字就不能和国外对比，是因为这种会计协会才推行外国的统一统计办法，只有拿这个数字和国外对比才可以，因为统计方法不同。
所以说经济型酒店大发展是一个好事情，使我们饭店走向了更深一步的更新换代。
饭店业的特点和问题是存在的，现在饭店的单体规模越来越小，这不一定是一个坏事情，关键是要搞什么档次的，因为这个档次决定了你的规模小你的收入能不能填回成本的问题。这是一种现象。
同治化现在严重，大家都互相模仿，谁是最先进的，谁是最高级的，大家互相去学，这个问题比较严重，现在一时还难以解决，如果不解决这个问题我们就很难脱离掉价格的模式。
集团化竞争误区严重，我认为并不一定进入集团的，你说怎么去运作，肯定有它的运作的方式。
饭店的硬件更新速度加快，这和技术的发展有很大的关系，正因为快，我们并不是需要这些灯都是要的，我们跟饭店做研究的时候，同声翻译设备就不需要，你打个电话明天就会带了，所以这笔钱你可以叫客人掏，你根本用不着投资。
有人说我是三个频道的，六个频道的，八个频道的，国际上最多用三个频道，在欧盟用得最多24个，因为那样是最便宜的，每个人用自己的翻译是最便宜的，所以他最后确定下来各国管自己的同声传译，人家也计算成本问题。
个人参与的程度越来越高，但忠诚度越来越小，业内对市场的理解能力跟不上发展的速度，为什么？因为我们搞饭店的人自己还没有完全搞透饭店呢？现在饭店以外的行业他们已经进入饭店了，他们对饭店并不理解，但是他们是成功的，因为他们已经赚到了钱了，你给他提意见他不会接受你的。只有当他自己遇到困难的问题才会感觉到。
酒店的运营的成本加大，这次劳动法绝对是个大问题，南方已经有很多成千成千的外资企业撤出，因为成本在加高，他为什么进来投资，就是赚劳动差，有这个劳动差值得投资，没有就撤走了，我们的劳动法是完全按照西方的标准的来的，但是有很多的方面跟不上。
我下面讲投资酒店的投资和对策。
在第二大点我讲三点问题，一个是酒店投资中常见的误区，第三是常见的问题和基本原则，第三是投资品牌的应用，你要考虑到谁来管是自己管还是让别人管，要品牌还是不要品牌，所谓品牌你就是不用品牌也要有品牌。
我们说误区有十个误区，第一是要就建高档的标志性的酒店，很多的投资者都愿意这样说，就包括北京望京，我们上次审查一个项目也是，望京业主也说了，我们要盖就个盖个标志性的，你一看位置就在望京的边角上，怎么能够标志型呢？本身就不在望京的中间，这种想法就不是实际，标志性这个词一提出来就会有问题，就像大剧院一样，这样的问题，那样的问题，但是人家说是标志性的方案。如果前提错了就不好办了，为什么这个前提错了，就因为我们业主有时候认为，只要我们有了服务设施就有客人来光临，这是我们常年的错误，包括政府，我们老认为我们有供给能力就会有需求，其实不对，因为市场已经到了今天这一步了，你不关心需求你不按照需求去生产你就有可能白生产，我生产什么卖什么那是传统的销售观念，客人需要什么我生产什么才是现代的观念，即便是这个也过时了，而是创造消费，引导消费，这也是个问题，我们要建某个服务设施一定要先想到有没有客人来，我们的省市说我们现在还没有五星级酒店呢？因为很多的省市搞了五星级饭店，但是你搞了那么辉煌，但是几百万卖了的现象有，宁夏我碰到了，五百万一个新饭店就卖掉了，根本就没有办法经营，饭店的档次很高，但是没有这个档次的人来，你就没法办了。
这些问题都得要看它的前因后果，第二个误区过于的注重外观的形象而忽视内部的功能布局，我们也经常帮人家审建造方案，像五合今天讲的方案，很漂亮，但是我想说不能够过度地只注重外观，北京市有一个单位，要审方案我们去了，去了说了，他请来了一些专家，这些专家干什么的，搞城市规划，搞城市设计的没有搞经营的，建筑设计师要看你的楼房稳定不稳定不考虑里边是什么样，饭店不是，饭店是设计师的艺术思想加上经营者的经营思想的组合，设计出来的不仅仅是一个艺术品更重要的是一个生钱的工具，这两者必须要结合在一起。
这是一家饭店，乌兰巴托夏天酒店，是一个捷克人设计了，当时是北京建工集团做它的设计师我们给他们做顾问，从外形上来看，它完全符合了蒙古族的思想，喇嘛教这是帆，这种文化氛围表现的非常的重组，但是就因为这个里面有无数的柱子，游泳池里面有四根柱子，大宴会厅你坐在哪看不见主席台，这就只注意外观没有注意内部，后来我们把它调整好了，我就讲这么一个例子，光注意外观是不行的。要注重内在的品质。
第三是强调集多功能于一体忽略了合理搭配。你越全项目越全管理上越困难，你管理上越高，你被淘汰的可能性就越大，保龄球的很世贸的时候大家都搞保龄球，给人家钱人家都不来玩，所以要注意合理的搭配。
所以说盲目借鉴长处忽视设计的统一，很多的业主说，我看某个饭店什么什么好，要学他，别忘了你已经请了设计师了，设计师要全面考虑整个建筑的，他要考虑到一个整体的，北京市有一个皇城宾馆现在不对外开放了，那里面用的建筑材料比什么都好，前一年的什么都有，各个饭店的长处都学了，进去一看什么都不是没有风格。这个东西就不注意是不行的。
第五就是过渡的讲究奢华装饰和布置，影响客人的舒适度，以及职工的工作的强度，这也是一个问题我们追求洋式，我们追求现代化，我们追求文化氛围，但是我们忽视了几个问题，第一个房间的的布局小，但是桌子很大，就会有问题。德国人酒店沙发就会非常小。所以就是要有配套的问题。
另外贵宾楼，我们说一个服务员打扫多少客房14间，贵宾楼只能打扫十间，因为床头都是木刻的都要用手一个一个扣去，所以说劳动强度增加了，劳动力增加了，所以要考虑到劳动强度的问题，清洁容易的问题，这个必须要考虑到。
这是误区中的一点。我们是劳动密集性的，艺术性要和容易情节、耐磨结合起来。
第四、就是注重硬件投入不重视软件投入，特别不愿意在电脑软件上投入，都是在吃了亏以后才明白过来。
误区七是功能分区混乱，酒店交流混乱，这个问题我们要注意到，要符合客人活动的需要，符合物品搬运的需要，如果不符合就会出现各种的问题。
注意客人区域的需求忽视后勤的需要，业主建饭店的时候经常有时候不注意这些地方，员工的浴室，外面搭个棚子职工住就可以了，我们在北京就有了，我们说这样职工的衣服就会被风刮脏了，当时业主说了一句职工的服装还用那么在意吗？职工如果便宜了，对客人的服务就便宜了。
长城饭店曾经请外国人设计的，职工的食堂里面全都是西餐的设备，最后把这些设备全换了。就是应该把这些问题考虑进去。这是讲究实际的问题。
前瞻性的问题要影响可持续发展，这个我们主要讲的是环保的问题，大家在表上有两个数字，不说了，这是北京旅游饭店协会自己统计出来的数字，基本上能源的消耗是占全饭店收入的7%，这是总的平均，这是05年、06年的统计这是为了给北京市政府做政策用的。
最后我们必要迷信设计大腕，要听取经营者的意见，不要忽视听取经营者的意见。
我举一个例子，美国公司，北京市第一个五星级设计了第一个方案，我们在讨论的时候我们认为这个里面有问题，这个建筑物有问题，承重的柱子有这么一圈，比较圆柱形的建筑，然后有扶梯，扶梯再加上前台中间是柱子，进来就是大门口，大门口就是扶手梯了，前台和这儿距离很短，显然这不合理的，这大家很容易就接受了，第二个方案就出来了，那是非典的时间，拿卫星开会，通过卫星来谈，我们又提出来不合理，但他提出来几个理由，我们管理公司档次就是这样的，什么档次呢？我们说从大门一进来，客人看不见前台，如果是把前台搁在这里，把大堂经理搁在这里，如果有人寻求帮助就挡住了电梯的路，这是不可能的事情，所以说需要解决，他们提出来了，看不见前台没有问题，我们的档次是有客人进来就会有服务人员把客人带到想去地方，这个问题在美国可以，但是在中国不可能。
讨论大概有将近半个小时，对方的翻译说设计师同意你们的意见对它进行修改，修改完了以后不能动，这是前台，两边把它放出来了，往里边走拐弯才是电梯，当然进门能看见前台，再往里边走是步梯，这样旋转着围绕一个柱子，上到二次进到大宴会厅的服务区这样把大堂让出来了。
所以就是说设计师一定要和管理公司的人结合起来，这样才能设计出一个好的饭店，设计师是专业的设施，经营管理着是专业的经营者，后者是要用的，前者是要为后者服务的，所以说双方一定要有一个结合。
问题怎么解决？饭店投资前的准备和基本原则市场，我们应该做项目可行性研究，我们应当确定酒店建设规模，应该确定它的档次和产品结构，但是有的时候项目可行性研究是不需要做的，为什么不需要做呢？业主已经下决心了，就要盖这个饭店，不是立项不立项的问题，而是项目在业主心目中已经立了，我们只能做经营可行性研究，就是在你一定要做的情况下，怎么做才能够使得产品更好地符合市场的需要，才能够使得将来的经营运作上少损失或者是多收入，因此要做的是经营可行性研究，它的最佳的建设规模，它的结构设想，它的市场定位等等都得要考虑到。
原则里面有市场原则，等级原则，类型原则，节约投资的原则，效益原则，实事求是的原则，这都是必须要考虑到的原则。
我们只讲效益原则，我们效益从哪角度来，饭店有三大核心部位，第一是前庭，第二是客房，第三是餐饮，所有的设计和布局，以及各个区域的平方米的划分应该围绕这三个核心来的，我们还要理解到一点，这只考虑到硬件的问题，作为业主还得要考虑到饭店产品是由什么东西构成的，一个是硬件构成的，还有服务项目是我们不常提到的，另外软件和服务程序和质量，也是我们服务产品的一个部分，包括服务传递服务的劳动，这也是我们产品的一个部分， 因此我们饭店的产品不仅仅是客房、餐厅我们要包括服务和管理在里边，这才是产品的整个部分，也就意味着要在人的问题上，管理的软件上要要进行投入。
我们一般来说要讲究的是有收益面积最大化，无收益面积最小化，但是必须是合理化，有收益是能够直接带来收入的，我们讲客房餐厅，无收益面积是后台职工区域，不能带来收入，它只是带来费用的，然而这种费用也是不可避免的，这之间的比例数一定要合理。我们一般来讲客房的面积是占5%，这个公共区域的是面积是2.5，交通和辅助区域的面积是5，现在最近市场上出了一本书《饭店大堂的样板》一百家饭店大堂，大堂都是非常的豪华，非常的奢侈，这本书出得不错，可能不太和潮流，也就是说饭店的大堂是客人停留时间最短的，因此可能各饭店大堂会逐渐的缩小，在建造的过程会变小，因此国外很多的客人一见中国的饭店大唐都傻眼，无论是发达国家来的，还是哪来的，这么大的大堂，饭店的大堂两千平方米，什么时候收回成本，因此饭店大堂小化，因为这是最带不来钱的地方，体现脸面但是并不一定要大，这要有一定的比例。
有收益面积的比例，有收益面积等于有收益面积除以总收益面积，就是百分比，我们收益面积应该控制在40%，就是不低于40到50%。
经营酒店是租赁经营这种说法也不一定很准确，因为经济型酒店一般是人们租来建筑物由投资者投资搞内装再由经营者经营，从固定资产的运作上来讲是经营，也正因为现在大家伙计算到，包括儒家我的经营毛利润能够达到56%一般不会有这么高，他为什么这么高，就是因为业主租来了一个建筑物只花了内专修的钱省了地皮钱，并不等于一个正常的饭店的经营。
这些每一个项目都是有不同的，具体的区别，我们一定要看到具体的区别，因此归纳一下，饭店建设的正确程序应该是搞市场调研，测算效益，要有专业的设计，要尊重专家。不要过分地相信外国人。我们要尊重设计师的设计风格。
关于国际品牌的运作的方式，有委托经营方式，有顾问经营的方式，当找一个饭店委托管理的时候，他发现我还得把人财力交给你啊，委托管理就是把钱交出去让别人来管理，但是不等于承包经营，不等于带资管理，在国际上运作这种方式已经有将近一百年的历史的，之所以有基本管理费和奖励管理费是限制经营者胡来的，你必须要我给业主创造利润，你是在毛利润里提取一定的份额，这样你拿到了业主也拿到了。
他只是提建议告诉你应该怎么做，他不承认任何的责任，这样的情况下还不等于你一定要和他签委托管理合同。长城饭店原来是请美国人建的，喜来登管，喜来登就管了，我们按照星级标准建的饭店是是世界上最符合标准的饭店，因为我们的星级标准在世界上最高的，现在星级标准已经经过了三版的修改，逐渐在灵活起来，市场在灵活，让大家伙自己去选择。
后边我们说了，简单说存在下面这个问题，我举这样一个例子，有人问我我现在正在和速8，你觉得我该和他签合同吗？我要一个外国人管理，我觉得速8不合适，他没有管理，我要外国客源，他说在美国有几十万客户，我说可以，他的客户非常庞大，他的客户都是驾车旅游的，有多少美国人开车到你这里来旅游，你是大城市还好说，你是二线城市，他的预定网再庞大你用不上，客源也不行，我就要挂羊头买狗肉，我挂的是美国速8，当地人觉得就进来了，我觉得那就对了，你算一笔帐，由于挂这个洋牌子能不能抵消交给他的挂牌费，如果可以抵消就可以干，如果不抵消就不可以干，所以说你该不该用就看你用它的哪一部分，你是它的管理、还是用它的牌子，还是用它的管理，我们说找首旅、建国他们预定网不行，你找外国的公司主要的客源还是靠你们自己。
各饭店客源都要靠自己去抓，完成靠预定网不行。我们从携程那里不错，但是携程也是按固定额提取的，我相信我们网络的市场成熟到一定的时候这个也会改变的，但是现在不行，现在也允许人家赚钱，也是合理的，我就说在国际酒店的品牌应用的时候，我们要注意这些问题，我们要知道我们该做什么。
我们讲投资人和经理这是两个层次的问题，今天早上戴斌同志讲到了一个词汇，饭店集团和饭店管理公司，饭店集团是资本运作的层面，饭店管理公司是经营运作的层面，饭店集团是从来不管饭店的，他不是只是并购别人的饭店管理公司来扩大自己了资本做资本运作的，饭店管理公司像喜来登等等的这些是属于经营运作的，他们是具体管一家饭店的，因此在我们饭店里边也一样，业主是搞资本运作的，经理是搞经营运作的，如果不划分开会对经理人产生很大的不公平。
所以说什么是职业经理人？经理人和企业家是有区别的，企业家是自己投资又管饭店，经理人是别人投入完了以后把你雇来管这个企业，你是经理人，经理人管企业的权力是100%，企业家管企业的权力不是100%是按照自己的投入的百分比来限制的，但是在我们国内不区分这个，由于不区分我们也不区分哪些钱是属于业主的，哪些钱是不得不花的，虽然这个公司是你的，钱你都不能随便花，你花的是法人的钱，你是个自然人，这里面更复杂的关系就不说了，现在大家还搞不清楚。
职业经理人主要是靠自己的本事吃饭的。
之间有一些经常性的问题，管理公司应该不应该承担饭店的经营指标，应该。但是这里边有是否了解行情的问题，是否尊重调研结果的问题，有的业主根本就不尊重的。
我们做了一百家房价的调查，我们定出来的房价是110块钱，在城乡结合带，业主不干非让我们加20块钱进去，是没道理的，他就给你三个数，营业额、毛利润和平均房价，他不管这个是怎么来的，这种经营指标经营者是很难承受，作为外国管理公司，他们属于某种强势团体，他跟业主谈话不一样，他们每一年没有一个管理公司完成任务的。因为每年都是提高任务，你虽然有5%没完成也可以接受你，这是对中国管理公司，特别对某一个个人雇过去的总经理业主就不这么看了，就非得给你压力。
要求管理公司带资管理是否合理，这是不合理的。经理人卖的是自己的智力卖的不是自己的资本，怎么让业主接受这个，我们目前还有很多的困难。
饭店能不能承包经营？能，但往往对业主不利。承包经营你把大改造，重新更新改造的费用考虑进去，但是如果考虑进去你让人家承包的数额就增加了就没人来了，这都是双刃剑。
十星级是不是代表饭店经营管理的成功？这也有两个方面的说法，业主向委托管理公司管理的饭店派任高级管理人员的必要与否？只有是关系处理好了饭店就好干，关系处理不好，再强硬的管理公司就要撤出。主要是看业主怎么考虑这个问题了。
我们在座的可能有业主，业主要忌讳自己的长官意志，如果不忌讳这一点，你老觉得自己是成功者，不听专业人员的意见，你等于白花钱了，我们原来在喜来登，我们听喜来登的，还是喜来登听我们的，一年里面讨论了三次，其实不是争权的问题，是怎么把饭店管理好的问题。
用人即要用但怀疑他不行，你可以通过措施去控制，条件和要求要对等，不对等也不行，比如说有的合同我就不签，你少给管理费可以但是少给人员的工资不可以，这是个大问题，所以说条件一定要对等，要尊重，不能有不当的干预，你要把他当成专业的人员来看待，不能说我是雇你来的，在专业上他应该说了算，在资本运作上应该是你说了算，一旦你用他了以后运营和运作应该是他说了算。
四个要，就是要研究和认识饭店管理的特殊规律，就是要有沟通，要去了解饭店的特殊性在什么地方，因为饭店的特殊性，说句实在话我们现在国内了解得不够，服务的理念在国外已经有25年的历史了，我们现在所说的服务还是消法里说的买硬件产品所带的服务，硬件产品是我们的附属产品，因为如果是硬件的话，我这个坏你可以给我换一个，如果在饭店里面我服务部好，你马上说我服务完蛋了，这个菜再好吃等于白吃了，你就把我一切全否定了，你说住了七天房子，这个产品不行，我要退房，怎么理解啊，怎么办啊。
要建立和健全对经营者的激励和约束机制，要从预算上，要从成本控制上要从市场计划上去控制，大面上去控制经营，随时抽查这都是可以的，但不要每一天都过问，每一天都过问你请他干什么。
要摸索有效的间接管理的技巧和经验，当老板的要会当老板，是间接管理而是直接管理。
要建立行之有效的管理渠道，这些都是业主需要考虑的东西。
讲的不当的地方我们共同讨论。谢谢各位。
主持人：感谢张总精彩的演讲，我们休息十分钟，然后马上回来。
主持人：下面有请北京青年旅舍协会秘书长张维为大家做演讲。
张维：我实际上演讲的题目跟刚才张总讲的差两个字，我这是经济型，所以我想我很赞成，很同意张总讲的观点，张总讲的更多的是来自于经营者的角度，即有理论又有实际，我觉得经济型酒店，实际上对于我们来说，也是这些年被炒作也好，或者说经过这么多年的实践，我们是从2000年开始做青年旅舍的，当时还没有像现在这样经济型酒店这么热，应该说刚开始的时候也是想做做差异化，因为我们原来的集团是做高星级酒店，我们想能不能在高星级酒店的基础上，当时还是做青年旅舍这一块能不能做成一个差异化的品牌。
当时公司定这个调以后，我当时实际说做这件事也是学来的，也是学习学来的，经过七年多的时间有了一定的体会，经验和体会，所以想跟大家分享一下，今天在会场上有很多我们协会的各个连锁企业的领导，实际上大家在这方面也经常交流和沟通，我们实际上遇到更多的问题就是说怎么赚钱，因为从理论上来说，没有人很追究经济型酒店，你到底从经营分析、数据没有这么关心，我接到过这样的电话，我再一次广播电台做了一次节目，有个人给打电话，有的孩子马上大学毕业了，我想给孩子投点钱将来搞个小旅馆，我们家里对这件事有兴趣，还有我有钱，但是我什么也不会，我看看能不能做青年旅馆，所以我觉得像这种，他是现在的资金充裕时代很多人投资的欲望。
我在天津参加过一次旅游地产项目这么一个论坛，这里头有很多像刚才张总说的比较大的地产商，他们也是在做，现在像包括经济型酒店的层面上来做，我想无论专家也好，学者也好，还有我们具体的实践的人来讲，我觉得实际上真知灼见是在基层，因为我们每天面临着经营上的变化，都是面临着市场的变化，所以我们需要不断地调整和学习，所以在这方面我们是最有发言权的，如果是在书本上学经济型酒店的经营管理，现在不是超前，现在很多的专家、学家他们是根据现象然后再总结再找理论依据，我觉得他们有有一定的滞后性，经过这么多年的总结，你要想在行业里领先，你必须要向高水平的选手学习，要跟高水平的选手合作，然后和他们竞争，做到这一点才可以有高度，就像咱们的孩子上学，并不是说要选一个好老师，我觉得选好学校也好，主要的目的是因为生源好，你要跟高水平的选手在一起，为什么是市重点，老师并不一定差别有多大，关键是切磋和交流，这么一个环境对进步是很用。所以今天职业经理人论坛也给我们提供了这么一个交流的这么一个机会。
我们现在因为2000年的时候，我们做这个国外碧波课，这个品牌是从国外引进来的，这是国外70多年的品牌，我们刚开始的时候一知半解，甚至说不太了解，我们最早认为，包括第一批我们北京的五家青年旅舍，刚开始开张的时候，实际上起步它就有点问题，因为当时对这个事不是很了解，所以当时做的上下床，另外有一些因为没人了解你这个品牌，我们选了一些地下室，因为地下室这块当时有一些经营有问题的，找我们的都是经营有困难的，入了这个品牌以后第一批的媒体大概有15家，在报纸上登的报纸，青年旅舍就是上下床实际上在七年的过程中一直在改，一直在学习，也在进步。
我们也遇到很多问题，比如说最近公安部门、卫生防疫站他们现在提出来了，把一张床在旅馆里不能低于四平米的空间，从公安局来讲，从安全管理的角度来讲，他也不希望房间里的密度太大，我们现在也有很多困惑，但是市场是在变化的，现在越来越多的客人他是需要标准间、这样实际上某种程度跟经济型酒店现在的趋势是吻合的，所以这一块我们也搭上经济型酒店这个热潮和这班车了
现在欧洲人到中国来订购上下床，然后拉到欧洲去，但是我们中国现在我们对这件事需要一段时间以后，有些管理部门才能认识到，这实际上也是一个绿色的概念，不一定光是绿色用品，我觉得有一些在房间里过分地浪费面积，我觉得也是一种能源的浪费，也是一种不环保的行为，但是这种东西还是需要时间，我认为咱们现在的理论上、管理上实际上跟实践是有滞后的，我请大家看一下，我们的合作伙伴荷兰，他们有一个集团，这集团在荷兰有30家旅馆，其中有4家旅馆是加盟旅馆的，它现在开始在把它的所有的店基本上做硬件标准化，它有一个片子。
这个酒店连锁是两个公司，一个公司是负责投资，一个公司是负责管理，管理公司挣了钱以后交给投资公司，然后投资公司不断地回购加盟店，应该说在阿姆斯特丹它的店是很有规模的。
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现在经过我们一段时间的实践，我觉得从投资人的心态上来说，现在有很多的投资方向是跟我们过去是完全不一样的，比如说现在有很多为了融资来投资，他是要速度、规模，所以他并不关心，过分地关心你单店的经营状况，我觉得在这方面，我觉得现在它有一些短期行为在里边，所以你要是做长线，你就不能盲目地跟风，跟风你没有资本的实力，可能你跟风的结果就是造成你自己向七斗星，翻出来也快，被低价收购可能也很快，我觉得在这方面，还是应该有教训借鉴的，就目前来看，我曾经在高速公路上看到这样的情况，一辆奔驰车从我的后面一下子就过去了，当时我就觉得这个车性能好，我再开了一段时间我就看见奔驰车骑在隔离带上，什么问题子上了快车道台面上人说的话身不由己。
很的经济型酒店在北京亏面大，赢面小，像这种情况加盟已经没有意义了，完全是为了加盟而加盟，为了融资为了扩张而做这个品牌，失去了它真正的含义，刚才讲的挂羊头卖狗肉，其实我觉得真正要想做品牌我觉得还得扎扎实实做一些基础工作，并不是说把标准化的东西做好了，把样板立好了，所有的店都能够做成标准化，在这方面我们体会是，大多数的加盟企业，寻求加盟的企业，它本身都有自身的难处，你不可能按照你的要求来选择加盟商，有些加盟商的条件，比如说地理位置好，就会有硬件上的缺陷，有些硬件上不错，可能在地理位置上或者是内部的管理上可能有这样那样的问题，没有说十全十美了企业按照你的标准来供你选择。
所以我们现在也遇上这样问题，比如说你要想做成全国的品牌，现在就得逐渐地重视，加大执行店的力度，在中国做加盟店，有很多的加盟商实际上不按你的思路走，也可能前两年加盟你，后两年就甩开你自己走了，而且我们现在发现有一些直营店，包括直营店也存在着股东之间这样那样的问题，所以现在最好的办法，最简单的办法，我觉得还是要首先要重视直营和加盟商这个比例
用直营店能够直接控制的店来带动加盟商，一般在北京和杭州这样的城市，杭州虽然说浙江省的省会，但是它的生意实际上比上海还要好做，在这样的城市可以做一些直营店，包括上海这样的城市，在一些二线城市就要做一些加盟企业，我们有一些投资方面的经验，我觉得值得在这儿跟大家分享，不是说做投资多，投资好，你的生意就赚钱，我觉得在投资这方面，应该说更重要的是后期的管理。
因为从管理这个角度来说，专业的管理跟投资实际上是没有关系的，你现在很多的投资人投资了以后，认为我买了炮竹不能让别人放，结果他就在爬坡期的问题上，就延长了企业的爬坡期，增加了企业的回收投资期，我觉得这在方面我们有很多的教训，但是要让专业的人干专业的事，这件事说起来容易做出来难，只有投资出现问题了，回报出现问题了，大家才认识到这一点，所以我觉得很多的实践的过程中，并不是说我们理论知识不够，而是我们的投资人他不能够真正地放心，能够把自己后期经营的事，完全的交给职业经理人，这一方面也说明我们职业经理人的队伍有待于进一步完善，让大家能够有信心，另外一方面也说明我们现在很多的投资人的心态也需要调整。
包括现在投资的方向上，现在有很多的经济型酒店同治化，它现在如果说在同一个区域历，我们过去讲一个品牌在一条街都能出现，这一条街上能看见两个同一个品牌的店在上海就有这样的店，它就是一个品牌，它就避免不了同治竞争这样可能就最直接影响了企业的效益，它就是采取销价竞争的办法，这个品牌要强调自己的特色要打差异化这个牌，在青年旅舍在欧洲可以存在75年，它没有被别的企业所挤出市场，包括刚才张总有讲了，很多社会的旅馆欧洲也可以生存，而且生存得也不差，我觉得在中国可能也是一个方向，并不一定非要假如你的连锁体系，但是加入连锁体系的好处，大家可能也知道，我各方面的运行成本也低，管理团队也容易沟通，横向、纵向也好。
但是我觉得作为青年旅舍，我们这些年的体会好事得有好人干，一个好的硬件最终一定要落实到一个好的团上，这个团队我觉得现在对于很多经济型酒店的品牌都是很困惑的，你说办学院成本很高，来一个人你也不能保证他就在你这里待得住，他的想法是要将来自己干，另外在现在物业的选择上，很多经济型的品牌的由于比较同治化，找项目的人也在互相串项目，我找了项目我不一定给我的品牌，我可能给我的竞争对手，因为市场上是有价格的，这方面已经反应出来，所以现在房价在下降，人员成本在提高。
能源、能耗各方面都在提高，但是说明我们利润空间在缩小，所以在这方面，我觉得你一定要强调你的特色，一定要强调你的品质和你的服务。在这方面我们觉得有一些心得，比如说我们到欧洲考察了刚才看的德国K，我觉得它的优点在于，它实际上36%的收入来自于床板，它有百分之六十几的收入来自于活动，来自于餐饮、酒吧、来自于纪念品的销售，来自于其他的收入，我觉得这在方面来讲，应该说在欧洲他们做了这么多年了，他们有一套成熟的东西，特别是现在针对的目标客户群，你针对的目标客户群越专一，你的品牌的价值体现得越充分，在中国来讲，我们这些年经济型酒店，青年旅舍发展的速度还是比较快。
但是青年旅社它现在本身也在变化，比如说我们在初期，可能大量的都是欧洲人，港澳的，现在数量已经减少了，他们比例大概三成，现在应该说七成就是中国人，但是这些从国人里边大量的年轻人，我们在海淀院校区开的，大学的区开的这些店，很少青年学生的欢迎，我觉得青年学生，他们认可这个品牌也是由于这个品牌的时尚性和它的设计特点适合目标客户群，在这方面一定要做出特色，否则就会陷入销价竞争恶性循环里面去了，在这方面我们还有很多的做法。
比如说现在的奥运会，奥运会从国外定房，我们是要求3月底把钱打进来，现在各家从奥运定房收的钱有些到60%，有些到80%，为什么定得这么快，第一个原因就是因为中国目前经济型酒店里边，能够实现跟国际上沟通，英语、包括前台能够跟客人沟通这一块还需要完善，在这一方面我觉得我们做到了这一点，所以说投资人投资了以后床板的收入（英文），我们一些像旅游景区的情况旅馆，它里面有很多的收入是来自于一些酒吧的文化。
我觉得从这方面来讲呢？也是说将来，未来可能有这方面更多的经济型品牌相互借鉴、学习，现在也发现有一些品牌也在向着年轻人的这方面在做，比如说像莫态、他们也做宜居。有的把传统的四合院跟国外的模式结合产生的产品，我们叫红灯笼客栈也很受外国人的欢迎，但是我觉得这个嫁接还是不够，光是靠这些还不够还要在产品要进一步地完善和丰富。
比如说现在客人到中国来，如果就是老是陶苏、长城、颐和园、天坛客人就乏味了，所以说咱们开发新的旅游资源和产品，在这方面我们还有很多的文章可以做，我觉得从连锁体系来说，我们现在的连锁产品在各个店是卖统一的产品，我们组织一些老外骑自行车，组织他们郊游，这方面也有很大的市场，很多的老外，甚至有一些航空公司说北京的一些公司的白领，国外的职员他们也参加到这里边来，每周参加这个活动，我觉得也是一个更好的宣传作用，也是有很多的客人介绍他的朋友参加我们的活动。
我觉得也体现出了品牌本身的特色，现在从价格上来说，它实际上市场也有变化，当你一个店的生意上做好了之后，你就开始筛选客人，可能有一些客人慕名而来，但是他并不属于你原来的客源之内的，我们原来接背包客，现在有一些拉杆箱，他商务客人了，这样就造成了你的酒店，慢慢地变成了跟你原来要做的初衷就有变化了，他就提高了，整个的服务各方面包括利润水平就提高了，当然有高价钱的不愿意接低价格的，所以说日本的青年旅舍320家的旅馆，很多程度上叫酒店，它已经没有青年旅舍通行的服务，倒是日本通行了一批樱花等等，这些品牌到是跟国际上青年旅馆接轨的，原来的青年旅馆已经变成酒店了，但是因为效益好。经营的利润增加了，所以它现在就逐渐地就有一个变化，我们在这方面是怎么做呢？就是说有一部分酒店啊在变的过程中，我们给它定位叫青年酒店，还有一部分每年我们都要开发出一些新的店来，这些新店可能很多人他们都不才了解，也不太知道这个店，这时候可能前期价格是比较低的，这样就满足了一部分低端客人他的入住，随着它的知名度提高它也面临着价格的提升，所以要不断地开发出新的店。德国有550家的店。
我觉得在中国这么一个幅员辽阔的国家里边，我想我们这个还是有充分的发展空间，但是现在刚才讲的有些专家改的上下游的联系，我觉得纵向的联系，我觉得它需要时间来认真地考虑，就是说我们现在的线路，现在的目标客户他是沿着旅游线路，北京、平遥、西安、成都他是沿着这个线路走的，沿着这个线路走他有一个很重要的一条，线路上的每一个点，你怎么考虑把你的产品的核心内容能够结合上，但是又避免千变一面，现在有些经济型酒店，它现在提出来在不从的城市有一样的家，这个他的经营理念，但是我们营造的氛围我觉得不是在不同的城市有一样的家，在不同的城市比如说在平遥古城就是古城的风貌，在云南丽江，在山西的大同，可能你这些看到的店都不是说外表是一个颜色，里边都是一样的内容。我觉得不是做到这一步。
至于今后是不是必须要成像将来以后同治，就是里边的硬件是一样，不同的城市一样的家，我觉得这个还需要根据实际情况来考核，从我目前看荷兰的情况，它现在经过几十年的发展，它现在确实是在考虑这方面做，就是它的外边的外形建筑是不一样的，但是你内部的东西很多是硬件的东西是一样的，他的床，他所有的连锁的店都换成了中国生产的不锈钢的上下的床。
但是我觉得将来以后的方向也是要根据实际来总结，我们真正的真知灼见是在于一线，在于企业，因为我们每天都在一起切磋市场的动向，在市场的行情，每天都有新的变化，每天都有新的信息，特别是现在互联网的时代，信息的互通是非常快的，在这方面我们可能没遇上的问题。
所以说我就先做这么多的沟通。
主持人：感谢张秘书长精彩的演讲，下面有请新加坡华盛国际高级经理，中国评估师吴学伟先生给我们做评奖，吴先生也是杂志专栏的作者每期都有他的文章，对国外很多投资的市场非常的了解，让我们以热烈的掌声环境。
吴学伟：今天在这里做演讲的，只有我们一家公司，我们是一家纯粹的外资独资公司，我不知道可能有多少人听过我们这家公司？从国际上来讲我们HVS是一家起源于美国的酒店咨询公司，我们的业务全部是围绕着酒店和服务而来，在美国我们有三个牌子，以HVS就叫酒店咨询公司，我们的老总在美国的酒店业是最资深的人，因为他在70年代创立了酒店的评估方式，他把这个评估方式引入到了美国证券联交所，如果今天你去美国或者在新加坡上市，基本上如果是酒店板块的企业上市，所用的评估系统都是由我们HVS所创造的。
另外各位如果在国际管理公司管理过的经验的话，你会发现他们目前来讲，通常都会做一种客房业的分析，最早的时候，因为酒店其实是一个比较独特的行业，它其实从投资的领域，我可能讲的偏投资，酒店从投资的领域来讲，我们不断跟两方面的人打交道，一方面就是我们的业主，就是有房地产背景的人，另外就是我们的管理人员，我们可能是从法国，从瑞士从美国一些优秀的酒店管理学校毕业的高管，他们可能有了十几年的管理经验，我觉得在酒店这个行业，如果要想做的，做个职业经理人做得比较杰出，做得在行业里比较杰出这两方面的知识都是必须的。
对于做HVS就是我们专门做酒店咨询这一块，另外一块我们还有一个公司叫HWE，是美国老板在创立的投资基金，目前我们已经投资了四星级到五星级酒店，另外HVS已经把HWE在美国作为一个特殊的酒店管理品牌做资产管理，你可能看不到是HVS酒店，很多的酒店后面都写他的资产管理是HVS做的，所以我们主要的业务是三块。
今天我主要是跟大家分享一下投资的经验，我进入酒店的行业可能都不如各位资深，目前我是HVS上海公司的高级经理也是中国区的负责人。我讲的题目是酒店投资价值的评定。
主要是从三个方面来讲，第一讲如何来评估这个酒店，这是一个酒店在市场上值多少钱，如果你的老板一天问你，因为我们有很多做副总，做酒店总经理，可能最初是做销售，做客房，升为副总成为老总，最后可能到了管理公司，最后到了开发商做业主代表，最后可能到了酒店投资集团，很多的人职业历程大概是这样，可能等你到了业主代表，或者到了投资集团的时候，经常会问的问题，如果说海航今天在比利时或者是布鲁塞尔买一个酒店，它值多少钱，第一部分简单地介绍一下，怎么判断一个酒店大概值多少钱，有些什么方式，对于房地产知识的人这部分比较容易了解。
第二部分我们HVS每年在美国在欧洲和亚洲都会公布评估指数，这个评估指数会告诉我们投资人在北京、上海、新加坡、在东京买一个五星级酒店值多少钱，这各指数已经有20多年的历史了。
在今天的市场上不光是酒店管理公司的品牌进来了，其实一些酒店的投资者也进来了，他们可能是以大型的私募基金进来，也有可能是投资银行下面专门设一个酒店投资基金，如果是私募基金在去年其实我们有替海航引进了一个战略投资者，在世界范围来讲，去年还有两个比较大的成交，在这两个成交都会看到HVS在做投资的角色。
我们先讲第一部分，一个酒店我们通常是怎么判断它的价值。通常来讲，有很多基金找到我们，因为在他们收购酒店，我们后面会给一些案例，在目前的中国在上海、北京、广州一线城市来讲，如果你拥有一家很好的酒店，在这个市场上会有很多的资本追逐者，特别是你这家酒店如果有良好的架构，你的酒店在市场上的价值会超过你的价值，基金找到我们做评估，一般上市场上专门做评估的大型机构所采用的方式基本上四种，第一种收入速算法，也就是市场比较法，比较简单的一个直观的概念，就像我们在买房子，可能你在这个小区大概是20层你想买1601，在这个情况下最好的参考的对象就是1603。
这就构造了一个收入比较法的基础，但是酒店来讲会比住宅复杂很多，因为住宅我们讲，住宅和商户通常是一个同治化的产品，异治化非常的明显。
我们今年在北京协助国内一个大型的机构，收购一家马上就要开业的超豪华的酒店。其实这两家的酒店都是由一个管理公司一个牌子管理，但是在构架和客房上，在它的宴会配比，在FMB的配比上是完全不同的，在这种情况下我们就要做很多的修正，这修正三个部分，第一个是硬件上面来讲，另外是从它的地段环境来讲，虽然金融界在目前来讲吸引了一部分客人，国有的大型的金融企业为主，可能在我们所处的这个位置可能就是在使馆区的边上，可能吸收的客户群体就是另外一种，从地段上来讲，他们两部分客人对房价的承受也是不同，所以说市场修正系数也是一同的。
这种方法评估的时候争议最大，但是作为一个投资者最愿意看到的是把这种方法作为你的参考依据，但并不把你这种方法作为结论依据，作为结论依据的通常用的是现金流折线，就是一个比较传统的方法，我们来做一个十年的现金流，这个十年的现金流的框架其实和今天饭店协会做的统计的框架基本上很一致了，先是每个部门的总收入，扣掉每个部门的费用，最后扣掉一个不可摊销的费用，最后得到GOP，再扣掉一些业主的固定费用，然后得到一个资产回报在这个层面上考察这个投资决策好不好，是不是还有投资不够最后用现金流，折线给市场折现率来折到今天来判定酒店的价格是多少，用这种方法来讲，就是最引起争议的折现率的取得，可能有的基金我12%的回报率可以，有的觉得15%，到底在哪里，需要做很多的市场调查，并且手机已经成交的案例来做。
还有一种收入算法，如果这家酒店已经开业了，这家酒店我们假设再一个稳定经营的状态，我们看一下今年一年的稳定的收入是多少，举个例子是一个亿，算到业主的回报，可能最后的NOY可能是15%，一年对业主的汇报是一千五百万。大概就是一个两个亿的左右的一个价值。
就是按照收入速算法来算的。
最后一个方法就是成本计算法，对于做房地产的人来讲很喜欢用成本计算法，政府虽然有地会出来，商业用途如果是综合用途，或者是旅游用途都可以被用来开发做酒店。目前整个中国来讲，从成本上来讲，五星级的酒店目的来建一万元一平米，如果是四星级大概是七千到八千一平米。
这是我前面讲的一些方法的一个简单的总结，每个步骤，比如说直接速算法，现金流折现法，现金流折算法有一个比较争议的地方，其实在投资任何的一个收购和开发我们所说的杠杆收购和开发，我问银行或者是股东借一部分钱，用少部分的钱收购大的资产，通过比较少的贷款的成本比撬动大的投资回报最后在增加我的股权回报。你在市场上开发或者是收购一个酒店，从银行得到的贷款可能是40%到50%，去年会贷到50%到60%这样对你的回报率是有很大的影响。
成本法就是计算完以后还有一个要考虑因为一个资产如果开业了以后每年不断地进行折旧，用成本法算到最后扣掉酒店的折旧，我们这里所说的折旧是功能上的折旧，是指经济上的折旧，而不是物理上的折旧。
功能上的折旧就是在你估价的当天，如果是新造一个酒店在实际上使用上客户感受上的使用，如果你的酒店维护的特别好，开业五年折掉的只是一年两年的费用。
我们看一下HVS今年新公布的2008年的股指指数，从2007年整个亚洲发展数据上，去年全球旅游业增长6%，目前来讲大多数的亚洲国家他们的游客增长都达到了两位数的发展，其实发展最快的国际国家是马来西亚20%，柬埔寨19%，日本市场从去年开始复苏，日本市场的增加量是14%，越南印度尼西亚、澳大利亚是最喜欢度假的国家之一，他们的增长量也在15%，中国的增长量反而是比较少的10%左右，2007年亚太地区的旅游业的迅速发展，是带动了房价的快速增长，不管是中国其实印度，新加坡、特别是香港，香港去年整个市场的平均入住率超过85%，这个平均入住率远远是超过今天的上海和北京，包括日本，包括复苏的韩国，同时也包括台湾，后面我们会讲到每个地区，因为台湾预计来讲，如果没有大的政治走向。
有两个事件比较值得注意，我们前面讲的海航。
酒店价值，我们所定位的酒店价值，就是按照前面我所讲到的四个方法，测算出市场上平均的价值的参考量，酒店价值指数，我们建成为HVI是由我们华盛研究的基准，我们目前覆盖了13个市场的五星级酒店，我们可以简单地判断出各个市场上的平均水平，这个图是整个亚洲市场的平均指数，从1999年开始，2001年下降，从2003年开始整个全球经济开始回暖以后，整个酒店价值指数上升非常快，2003年到2005年主要贡献商务旅游，2005年以后度假旅游风险特别高。
2008年我们今年做的HVS显示，在2008年选定的五星级酒店价值增长达到13%，2007年在亚洲13个市场中有两个市场的酒店价值增长达到了两位数，如果是在2003年时候，我们当时做的研究，上海处于整个亚洲酒店市场的一个平均值的水平，今天上海的价值远远超出了整个亚洲的酒店平均水平。
整个亚洲的市场，东京、香港和新加坡仍然是最贵的城市。你买三百间客房，就是接近于1.2亿美金，就是十个亿以上，北京目前来讲基本上是30万一间客房。
上海的增长比率在整个中国来讲在酒店投资是最快的，是主要是有三个原因，第一个原因是上海的房价上升的特别快，特别是2003年非典以后，上海有五家酒店突破2500元的水平，最有明显的就是经贸，经贸的入住率在过去的三年内略有下降。
首尔增长了2%，对于北京来讲因为是奥运会筹备期间，新一代的五星级酒店大量地涌现，北京的酒店价值增长是29%，增长率是所有城市最高的，我们发现在北京的市场和上海的市场他们往往愿意接受一个比较低的市场折现率，同样是一间客房，一年可以产生利润是20万人民币，可能在杭州需要10%，就要花200万去买一间客房，在上海和北京这个可以降低到7%到8%。
曼谷市场的酒店价格有所下跌，这主要受曼谷2006年曼谷政治过渡期的影响。
我们认为亚洲酒店增长的原因，第一个是区域经济中中国的增长速度特别的惊人，去掉中国印度也是以每年8%到9%的速度在增长，既使是比较成熟的地区新加坡和香港，也就是以5%老6%的增长在增长，另外就是亚洲市场日本是一个消费能力特别强的国家，如果倒退五年以前整个东南亚的消费，包括巴厘岛、普及岛到处都可以看到日本的游客，2004年的日本游客有所减少，但是从2004年开始日本游客有所增长。
第二个原因，就是全球气侯的变化，目前欧洲及北美的极端气侯，在东南亚以三个旅游胜地特别的出名，灵山岛，巴厘岛、泰国的普及岛，此外亚洲各国政府进一步认识到旅游业对经济的贡献，当一个GDP超过10%，一般一个政府就把旅游业作为自己的支柱产业，在过去的两到三年内不光是马来西亚参观马来西亚的活动，其实很多的国家也在亚洲的市场上分享旅游的大蛋糕。新加坡也是2006年一个主题年，欢迎世界各国去新加坡旅游。一个是继续加大对圣淘沙岛，就相当于中国的海南岛，是一个纯粹的旅游资源，新加坡后年将会在城市将会有两家赌场开业，一家将会位于新加坡的市区，一家位于圣淘沙岛，我们都为他们做了可行性研究。
去掉新加坡以外，泰国在吸引徐有方面也下了特别大的措施，泰国也将在未来几年，首先泰国会兴建机场，增加跑道，泰国也将引入赌场的建设，来吸引亚洲的游客，其他离中国比较近的地方，香港每年都在搞吸引大陆游客的活动，澳门将在不久的将来整个赌博业的收入将会超过拉斯维加斯。
几个城市主要快速的走一遍，东京仍然是亚洲酒店住宿最贵的城市，2007年的增长达到5%，目前的价值是基本上接近90万美元一间客房，日本公司继续将非核心酒店资产卖给外国投资者。他们将会在是让提供目前所有的奢侈住宿产品，这将提高东京酒店的基准。香港市场名列第二，包括会展三期的建设等等的建设，整体来讲香港将会在2007年吸引了2800万的游客，比2008年增加了10%，香港的入住率平均稳定在8%水平以上。
2006年新加坡的酒店价值增加了35%，新加坡的酒店业绩继续快速增长，新加坡主要是由于自己的商业和休闲产业的开发。但是随着需求的激增有限的酒店房间供给，也对房价上调了压力，2007年已经第三次破了历史的最高纪录。上海作为亚洲最快的经济及金融中心已经经历了快速的发展，在未来的几年，特别是商务需求这一块上升的速度将特别高，所以上海的平均房价也上升特别快，导致酒店的投资价值也上升迅速，首尔稳定一些，平均房价有所上升。
北京作为2008年奥运会的举办城市有越来越多的国际品牌将在奥运会前面开业，尽管新的住宿供给激增，但是访客以及住宿的需求增长非常显著，在2006年酒店价值增长打破记录达到29%，在2008年奥运会召开之际现有酒店正在不断调高房价，中央政府也投资旅游设施、公共设施，文化教育，要打造一个良好的旅游目的的。
普济岛是亚洲最著名的亚洲旅游休闲圣地之一，目前仍然是各个国家比较欢迎的旅游胜地。巴厘岛的旅游开始复苏尽管在2005年有了爆炸事件，但是旅游市场复苏显著，受爆炸事件影响两个主要的路径国澳大利亚和日本目前游客的数目也快速增长。巴厘岛已经成功地把自己标注为一个比较奢侈的休闲度假圣地，因此我们相信它的酒店价值将恢复稳定，2007年是马来西亚的访问年，政府有特别活动推出，因此它的评价房价增长30%，我们预测它的酒店价值大约增长25%。
雅加达的平均每间酒店客房价值大概在11万美金一间，马尼拉基本类似，也在12万美金一间左右。
回顾2007年，我们对亚洲的旅游业和酒店业是特别丰收的一年，因为基本上几个主要的商务目的的城市，他们的平均房价，如果把平均房价都快速上升，而且自由化的旅行，亚洲自己州内不断增加的旅游激发了很好的房价。
展望2008年我们持一个比较谨慎的乐观态度，一个是从整个市场的大环境来讲，美国预计他的经济的增长速度将会下降，受美国经济的影响，欧洲包括印度市场的投资，也可能会受波动，因此我们认为可能会有一些谨慎，另外从中国自己国家来讲，宏观调控仍然是国家的政策，所以我们预计比较谨慎。
最后我们来讲一讲海外基金在中国酒店市场上的作为，我们这里所讲的海外基金我们把它定义为一个一个资产层面的海外基金，海外投资者可能会以好几种方式进入我们国家进行投资。
他们通常的业务模式，我们通常基金的业务模式，可能是直接收购你一个成熟的物业，比如说你的酒店建完了，你直接把你买过来，我会聘用一个新的管理公司，或者是继续使用你原来的管理公司，我所追逐的就是你以后经营上的增值收益，包括我把你转让以后的增值收益，第二手我不买你的酒店、物业，基金可能去买一个土地，买完土地以后，我自己有开发资质我可以自己去开发一家酒店，这样可以降低我的采购成本，直接买酒店的成本通常比较高，第三种基金的合作模式是可以做战略合作，是有两个层面，一个层面是一家家酒店的层面，两一个层面是酒店的层面。
酒店拥有者有固定的回报率回购酒店财务投资者投入的股份，五年以后酒店财务投资者成功推出，酒店继续保持在目前投资者的手上，这是一个酒店层面的战略合作，在公司层面的战略合作。第四种是海外基金在华可以做一些融资的业务，所谓融资的业务就是传统银行业务的衍生品，在银根紧锁的情况下，不是每一家开发商都能够从银行得到贷款，特别是第一次进入酒店领域投资，或者说之前和这家银行没有合作关系，在这种情况下海外基金可以提供一个类似银行贷款的一个融资，一个固定比例的融资。
此外海外银行业可以做一些交易管理，做一些投资类的衍生服务，我们称之为投资银行服务，比如说交易银行管理，有两家大的管理公司，作为海外基金，或者说作为投资银行来讲，会利用我们投资市场上的经验来帮助你设置一个框架，来帮助你设置一个合理的产权，一个交易模型。
目前整个投资市场的投资者主要是分为四类，第一是纯粹的机构投资者和保险基金，他们通常的投资特征就是他们是规避投资风险，就是谋求合理的投资回报，他们要求的是回报率是比较低，15%的回报率，他们往往接受房地产与股权结合的方式他们不会要求在这家公司或者是酒店里完全控股，他们是被动的投资者做投资，他们最终的目的就是做资产的保值，目前机构投资者和保险基金他们有意向的写字楼和酒店，包括一些高档的住宅，主要是有现金流的投资，一些募集基金他们是投资一些高风险的项目，通常持有期比较短，通常目前在中国经营管理可能是要求十年，如果你找一些更奢华的品牌可能要求20年、30年，这个模式可能就对私募基金不是特别的合适，对于他们来讲，他们通常是五到七年就退出了，所以说这种情况下私募基金找管理公司，他们更倾向于找自己组建一个团队来做。
这种情况下会愿意接受比较贵的产品，但是品质比较好，此外还有一个个的企业，企业投资者，比如像开发商，开发商就是住宅是让竞争越来越激烈，商业房地产必然会涉到写字楼和商店，一个写字楼对综合的贡献是毋庸置疑的，很多的投资公司和开发商的综合布局也可以看出来，对于这类企业投资者来讲，他们的目的多样化，他们投资一个酒店是为了使整个项目的价值得到体现，也有可能特点投资酒店的目的是说服政府把这块土地出让他们。
也有一些注重短期的开发商，他们的最终的目的不是酒店赚钱而是到资本市场上去上市，到资本市场上上市钱就回来了，第四类是专业类的酒店及集团，现在有一个轻资产的概念，会见到越来越的持有酒店的管理公司去把自己原来持有的不是特别重要的酒店去做处理，把这些融过来的钱做越来越多的酒店管理，但是不代表这些酒店就会一个酒店都不拥有，任何一个管理集团都会保留五到十家，他如果有新的想法说话是新的商业模式出来，他会首先在自己的旗舰店里进行尝试，如果他做的非常出色会提供一个非常有力的证据你来使用我的品牌和模式，所以在这种层面上也会看到有一些专业的酒店管理集团，希尔顿也会在未来市场上购买一些有特色的标准的酒店，包括洲际在做资产处理的时候他也其实把一些非常地段非常有好，非常有说服力的历史性的酒店保留下来，他们也会是酒店市场上比较好保留下来。
其实任何一个投资者进入这个市场，都是有一个过程的，就像爬一个台阶，就像我们做住宅投资一样，最初的时候是一个多层的住宅，跑到二级城市我们很难接受小高层，可能过几年二级城市可以接受小高层，这个时候他们会跟你讲我们是排斥高层的，因为这是一个开发的过程，在今天的杭州或者在今天的苏州二十几层的高层就是司空见惯。这其实有一个过程，外资的投资者进入这个市场，比如在今天我们HVS还是一个咨询公司的形式进来，我们会今年把酒店投资基金放到新加坡，开始在中国市场和印度市场做一个投资，但是目前没有，像类似于我们这类的投资市场，投资机构进入一个市场。
在东南亚的发展商进来以后，会有欧美的发展商，他们会有语言的壁垒他们会晚于东南亚的发展市场。
私募基金进入市场，他们进入的前提这个市场上存在于已经建完的豪华的酒店并且是经营比较好的酒店，类似于我们公司，这个市场上我们看到花旗，接下来的房地产基金，迈克李，他们其实是财务的，或者是策略的投资者，他们没有自己的开发机构，他们并不是开发商，他们没有自己的开发资质，另外他们也没有当地的关系，因为在中国这个市场上如果你去开发一个酒店来讲，如果和政府没有任何协调，是不可能把一个酒店建完的，这类基金通常是第三阶段进入市场的，他们会晚于欧美的发展商，他们做的就是收购被低估的市场上的酒店，我们中国市场从整个宏观目前是处在这样第三阶段的市场上，到了第四阶段我们会看到越来越的保险基金，大的私募基金，凯雷这一类的进入中国的市场。目前来讲我们整个市场上还是停止在第三个阶段。
我们HVS目前替海外投资者做的咨询活动也主要是目前来讲，也主要是在这个市场的成交，顾问咨询业务特别的频繁。
所以说我们预计整个房价的增值肯定会高于通货膨胀的速度，再加上人民币预期看好。
对这些物业要求要求优质物业高出租，最好是有稳定的租期。
后来是我们做的案例，去年在无锡的市中心喜来登转让给百乐集团，喜来登在无锡是一个非常老的酒店，十年前就已经开业的酒店，整个的转让价是4.4亿人民币，百乐酒店在中国已经不是第一次来中国投资酒店了，昆明原来有一家海依酒店有是被中国收购了的。
君乐和瑞士大酒店都有一个特点，他们收购方就是我们前面所讲的，他们是属于酒店管理集团来收购，君乐酒店收购下来是用自己的品牌命名这一家酒店，你看到一个酒店如果被收购做重新的定位，肯定用更高档次酒店的品牌。所以如果是喜来登如果今天被收购了，如果今天转换一家管理公司，你所用的管理商肯定会高于喜来登，无锡君乐这个酒店左手是优点管理公司，右手是业主了，其实瑞士大酒店的品牌也是它自己所持有的，他手下还有很多其他的牌子像比较有名的来福士也是，他们两家都是使用自己的牌子。
这是北京搭诚海外房地产基金的挑战。
诸位涉及到酒店的资产运作，通常会和基金打交道通常有争论的焦点，我们一个是价格，你要告诉他我们的预期房价增长比较快，或者是我们的预期折现率不会增长这么高，你必须告诉人家你的价格是怎么得出来了，第二个就是交易的框架，这里面涉及到最大的，你是在中国转让的资产还是在国外转让的资产，有的酒店是有外资的公司所控股，在海外能够避开很多的税收和其他的规范，如果大家在一家上过市的企业工作的话肯定会知道，上市券商会给公司做培训，告诉你上市应该怎么做，它做的最核心的事情就是帮你做交易框架，他要帮你把框架理顺，以一个海外的框架上市。
框架怎么搭建是影响到你酒店的价值，特别是在宏观调控紧张的时候，或者是说你有上市想法的的话是非常需要注意的交易框架。
第三部分就是净值调查，可能你的酒店到了年底，到了年中，或者有的时候突然发现自己的酒店总公司，业主给你打了电话，一个简单的事情律师需要看一下酒店在产权上有没有问题，你有什么一些的诉讼在进行，通常来讲净值调查都是在转让成交以前就是最关键的一点，因为开发商谈判转让的时候他会讲我这个项目会怎么样，什么样的历史，每年的收入是多少，在前期作为一个投资者来讲我不可能花很多的经历来验证，我会假设你这句话是对的，我假设前面都没有问题，然后我再开始做净值调查，很多的业主特别的排净值调查，如果从整个国际投资净值调查是一个必备的文件。如果在谈国际管理公司入住的话，它也会去考察你的净值。
第四是项目融资，项目融资也是一个比较关键的收购时候会逐渐的，我就不展开讲了。
最后涉及到投资者利润怎么回来，以后进行到比较高的层面都是需要考虑的，一个外资集团过来把你酒店买下来，现在目前控制外汇汇入很容易，汇出就要做好，之前就要帮你把事情都给做好了。
外资地产基金退出的途径，酒店有四个，第一个把你的酒店卖下来，怎么把钱拿回来，二级市场上卖了就可以了，卖了以后该交多少税就交了，我就可以 直接知道接回来。
第二就是可以做一些股权方面的工作，我们前面讲的固定回购，开发商做一个保证。
第三种是香港、新加坡、日本市场是RETS，其实在中国私募基金更灵活，就不展开说了。我们内部怎么做，都是可以不用对外公布，私募基金和产业基金在中国还没有完全地认可，我们HVS当时当时曾经想作中国第一支产业基金，后来因为产业基金的政策有调整，我们后来没有批上来，所以影响了我们资本的运作。
第四种外资控股的内地的企业去香港上市，H股，这类投资我们都称为反城投资，我在香港工作过一年，在香港这个市场上目前来讲，就是用大陆的话，香港目前赚十块钱和2003年在香港他们说七块钱是大陆的，现在香港赚十块钱有九块钱都是跟大陆相关的。
在香港有很多的例子上市，其实都是完全大陆的钱到了海外上市再拿回来投资，我们称为反城投资，其实按照严格意义上来讲，我们国家是限制的，是属于假外资，因为历史的原因在香港市场上也有很多大陆的房地产公司上市，比说绿地、世贸之类的都是上市。
简单的我就是介绍一下，我今天讲的是从投资了概念上讲，和酒店日常做总经理的感觉不是特别的吻合，其实我们公司所用的员工有一半是来自酒店背景，这一半是从洛桑，或者是国内的LY，有一半房地产金融背景过来的，因为我们酒店是一个比较独特的产品，你离开资本市场你光做一个酒店也是很难做的，每个人都有回答问题的不同，你的业主在争论在哪？为什么营业额，你如果从业主的角度帮他分析，他会更容易去理解，你跟他分析一下目前整个市场其实商业模式，营利模式是怎么样的？作为业主来讲，经营是一块，回报是一块，增值是一块可能在业主和管理公司之间更容易沟通，如果再一个比较成熟的管理公司，其实业主和管理层每个月，或者每个季度都有定向的业主的交流会议，双方都有交流的业绩，从管理公司告诉业主，告诉投资方从经营上讲，如何可以增加。
从投资领域大概讲一下，酒店的价值怎么判断，有哪些的投资方式，如果诸位遇到外资的基金，他们所关注的问题是什么？
主持人：感谢吴经理的演讲啊，还有一点时间，有请张维秘书长还有吴经理，有请主持嘉宾，李女士做一个互动。大家有什么问题也可以进行提问。
李女士：我们今天是下午是投资篇，对于投资经理人下午应该是人员更多，但是我们想留下来了可能会对投资篇的概念和理解我想可能更关注，这样在放弃工作的时候，我们也用点滴的时间，因为我觉得三位，一个是在谈我们整个的应该是我们在座的一个酒店管理的一个前辈，也就是张会长，还有我们新兴的，也就是说到了儒家、包括我们的青年旅社，我们的前辈是80年代，到1999年之前，我觉得可能就是说是应该是我们酒店从管理到引入外资到我们在整个的运作，后来2003年左右至今，我们的儒家，包括我们的青年旅社也在我们的星级酒店当中派生出来，我想最重要的什么呢？这两年大家从自己玩基金，包括我作为一个职业经理人，我前几天也是接待了美国的基金公司对我们整个的项目考察，作为我个人来说我也有过去的一开始做酒店，到最后管理酒店，到输出，到输出的过程中跟业主去沟通，还有租赁的酒店，就是我们租下来我们自己投资，就像儒家的模式，等等等等，这些我们现在不单单一个职业经理人做管理和经验，我觉得张会长说到了，非常重要，我们什么都不要忘记我们是职业经理人，作为我们往后再走，投资基金的吴总也也说到了，有商业头脑对我们整体的运作和驾驭的能力比较强，我先提一个问题，作为职业经理人进入21世纪了，我们在关注专业，我们执著做管理、服务和品牌，这个区域管理的沉淀率包括个人价值的含金量，但是在另外一块我们怎么样来打造职业经理人的过程当中，有三个问题，一个就是说到了对于张会长我提到一个问题，如何在关注职业经理人的情况下，怎么样把自己的专业化做得更强，能够跟国外的品牌我们职业经理人如何抓住机会。
张秘书长我是提到了，儒家也在做升级版，包括青年酒店也在做升级版，我想在升级了过程中，我们的原始的基础如何去打造，如果在升级的过程中让所有的消费者物有所值，最后一个题目是给我们的基金公司的吴总，刚才他也提到了，其实我们一直在说，突然我们的老板换主了，职业经理人经理人如何去关注，规避自我风险的过程中如何实现自我的价值？
回答：咱们国家从改革开放到现在饭店业30年了还是处在一个变革时期，在变革时期有的时候是鱼龙混杂的， 什么是正确的方式，这个正确与错误是混杂的，中国的历史上都是当掌柜的，最后当老板，真正的职业经理人的概念咱们是从西方引进来的，咱们应该有职业经理人的概念，职业经理人他要靠他了工资去发大财是很难的，如果真是要投入股市把自己多余的钱投入股市发点财，这种可能性是存在的，或者他有机遇碰到某个投资者某个基金，大家结合起来创造一番事业，这也是可能的，但是在目前来讲经理人靠自己有多大的发展是很困难的事情。
我们很多业主跟经理人讲你到我这管理来了，你给我股份，作为我个人从来不相信这个，因为这个股份是虚的。在国际上来讲也不是某个个人来买这个东西，在国际上通过这些财团来运作，在咱们国内来讲要区分的还是资本运营和经营运作的问题，我们这里里面分不清楚，这个问题没有闹清楚，我觉得需要一个过程。
张维：现在刚才提的问题，现在很多品牌都搞升级版，这是一个互相学习借鉴的必然的结果，所以在这个过程中，我觉得首先要突出自己的品牌的特色，在这方面我觉得要抓住核心的东西，就是要差异化，不能说如果说搞着搞着和别人都是一样的，实际上不创造价值，我觉得在这个问题上情况旅馆我们是根据市场最后分成三个系列，也是根据客人的需求，在这方面我特别赞成恒源祥的董事长，他说你要想保证你的客人的忠诚度就要比你的竞争对手做得强一点。
李女士：我想刚才张秘书长说到了，所有的一切产品市场的需求，我们设计的产品和服务，空间会更大？接下来我们有请吴总回答最后一个问题？
吴总：作为职业经理人肯定有自己主动的跳槽，也会有更多的时候发现自己的被动的跳槽，可能是酒店经营得很好，反而成为外资基金追逐的对象，或者成为某一个集团他所小进入到下一阶段必争的一块宝地，你可能面临着一个选择，是继续留在这家公司，还是走呢？可能到了每个具体的项目会有一些不同，通常来讲，作为职业经理人你可能会想，你是凯悦的总经理，我是继续留在凯悦，换一个地方，还是说留下来，有更多的情况下，其实当一个市场上有了一个新的投资人进来，对职业经理人投资市场并很是不坏的事，通常会带来很多的机遇，我们之前在福州的时候也做过一个项目，为福州的厂家打造一个综合的项目，当一个开发商进入一个市场，他首先会想这个市场上有没有成功的合适的职业经理人，在城市商已经有一些酒店在那里，可能有一些比较内资的，管理了很多年，也可能有了一些外资的酒店，对他们来讲本身也是一个选择的机会，酒店自己所在的酒店他可能自己会有先发的优势，他是留在这家酒店，还是继续留在酒店管理的层面，去另外一家管理公司的酒店，我们也看到有一些酒店的职业经理人在资产的合并中，他转换身份成为了一个业主代表，或者说他变的身份可能直接成为这家投资公司的董事，或者持有一部分的股份，而以一个股东的形式在这家酒店继续干下去，这种情况是因人而宜的，酒店管理是一门艺术，我们确实肯定有敬业的总经理对酒店管理特别热爱，在这种情况下我们不建议你去转换行业，转到投资领域，或者转换到业主的领域，这是完全两块不同的领域，我们看到有很多做得很好的总经理，做了业主每天感觉自己浑身有力使不出，他感觉我自己最强，我在地方当了十年的总经理啊。
如果我觉得因人而宜，如果你最管理行业特别热爱，我觉得还是应该留下来，你对管理公司有一个管理的计划，往往跳到投资领域的是副总，他更愿意尝试赌博，作为一个行业不建议转换行业，至于留不留在管理公司，我们就看这家管理公司能够提供给你后续的保障，做一个综合的判断，但是我觉得在一个人的职业生涯里，或多或少会碰到这样的事情，这并不是一个坏事，是一个机遇，就看你如何做一个选择。
接下来还有在座的人员还在旁听，我想这个机会给大家。看看我们哪位老总有问题要提。
李总：我提问张总，我在平时的工作中会碰到这个问题，很想找人请教一下，就是国际领衔的职业经理人很多时候不愿意跳槽到国内的酒店任职，甚至是更好的平台更多的收入，在您这么资深的从业过程中，按照您的理解或者您的分析，可能会是什么原因呢？
张总：在合资饭店里面干过的不愿意到内资饭店里面干，因为他会淹死在那个里面。这是两个不同层次的市场，两个不同的市场环境，培养出来的是不同任，它也需要不同的，我刚到贵宾楼的时候，为了支持我的工作从北京市调了13个人，结果这13人全都淹死在那里了，就是因为私营方式不一样，一方水土养一方人，就是给他更多的钱，他去了以后干得不愉快，锦江集团两年就走了，他们在一个外国的管理公司里边能够通过外国的体制发挥出自己的作用，但到了国内之后成了孤家寡人没有人支持他，如果为了要一个国内的企业选择一个管理人我愿意要一个合资饭店出来了，我要考虑他是否有过在内资饭店干过的经验，如果有的就行，这是两个不同的地方，这个就是我们要是选人把一个合适的人放在一个合适的岗位上。
主持人：谢谢，这是张会长的哲理，把合适的人放在合适的地方，另外不能水土不服。
我们下来还会有很多的机会，我觉得更多在三位专家和学者当中我有一种感悟，实际对我们职业人的投资，我们自己的投资更适应社会的发展，可能跟我们的这次职业经理人探讨的新机遇、新问题，新挑战、新对策，同时我们营造和谐，如何跟社会的和谐，如何跟投资人的和谐，同时如何跟我们的团队和谐，最后如何营造我们职业经理人新的风范，可能以后对于我们中国的市场有一个很健康很成熟，定位很高的品质很高的职业经理人队伍，我想国外的基金公司可能会更多看好我们的市场和产业。我的圆桌的互动篇就到此结束，谢谢大家。
主持人：我们延迟很长，大家比较辛苦，今天的会议就结束了，谢谢大家。
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