HVS 2007年酒店开发成本调查

　　HVS自1976年以来一直追踪调查全美国的酒店建设成本。在2001年该调查为六种住宿类型（经济型酒店/廉价旅馆，中档全餐饮服务酒店，全方位服务酒店，豪华酒店和独立的度假村）提供了数据资料和更大范围的酒店产品，并为它们设置了新的基准幅度。

　　每年HVS国际研究中心的开发成本来自于我们的数据库中的实际酒店建设预算，行业度假村以及统一的特销商提供的通告。这些来源为我们研究每间客房的成本构成范围打下了基础。每年收集的新的工程建设成本数据可能会扩大建设成本构成部分的范围，也可能影响成本构成部分的平均值和中值。基于这些能反映各个成本构成范畴趋势的数据资料，每年都会调整开发成本的幅度。

　　新酒店建设工程管道在2006年出现了上涨势头。截止到2006年底，数家酒店企业和发展公司宣布了创纪录的新酒店建设。PriceWaterhouseCooper and Torto Wheaton 声称在2006年大约有136，500间客房开始建造，这是自1994年以来年增长值最大的一年（64.2%）。据里德建设数据(RCD) 的报告，新的酒店价值在2006年平均每月为十亿美元。根据RCD，在2006年酒店建设费用的增长比其他所有建筑市场的都要快。在强大的酒店运营基本面和丰富的私人股权投资和融资的刺激下，酒店投资和新酒店工程成为2006年房地产业的新宠。

　　在整个2006年酒店开发成本持续增长。去年，许多关键性的建筑材料如铜，钢，墙板等的成本以膨胀性速度增长，而木材成本增长缓和。根据劳动统计局统计，建筑材料和部件总体增长速率为6.7%， 建筑机器和设备增长百分率为4.2%。然而，木材产品却下降了大约5.0%。根据工程消息报告，石膏产品增长了18.8%。更高的燃料价格影响了材料生产和运输成本，而更高的运输成本也影响了家具，固定装置和设备的成本。许多开发商更多地担忧由于缺乏技术型劳动力而引起的成本上升，而对材料的增长却关注的相对少些。

　　即使房屋建设收缩，技术型建筑劳动力的短缺仍持续导致高成本。在2006年，有大量商业性建筑工程的区域和公共建筑工程的地区如拉斯维加斯，凤凰城，南加州和其他地区等地经历了劳动成本运营的困难。技术型建筑工人的缺乏导致了签约奖金，住房优惠和重置费用的增加，这些都将会影响到建设成本。

　　在2006年被视为理想的酒店地址的有利地段对其他类型的改善展现出了吸引力。在城郊和人口密度较低的地区，并非有利的酒店用地的价格反而增长了，这是因为卖方面对的不止一个买方。在好的地段上零售开发商出的价钱往往比酒店开发商高。在城区，对于切实的酒店发展及补贴酒店建设的住宅销售来说，混合用途型建筑仍然是最行得通的选择。

　　新品牌，腾空的地盘，混合用途型的工程，酒店共有权以及重建现有的旧改善都为新的住宿业发展提供了广阔的空间。数年的低供应增长，强大的经济和加速反弹的酒店费用和占地在新的酒店建设高峰中融合在一起。

　　2005年和2006年，投资需求和精明的卖方导致了破纪录的低资本化比率的酒店交易的出现。随着收购现有酒店产品的成本的提高，新的酒店业开发，即使伴随着前所未有的高的建设成本，也开始越来越吸引人。买方能够获得可观的投资回报的现有地产变少了，所以酒店建设在酒店投资者眼里是有更大利益可图的。新的酒店品牌也为酒店投资者在强劲的市场上扩展提供了平台。尽管伴随着酒店建设成本的增长，新的酒店建设工程的数量却迅速增加。在2006年，新的酒店开发的高成本并没有使拥有大量低成本资产的开发商气馁。

　　酒店开发成本调查结果

　　开发商继续报告2006年增长的建设成本。HVS酒店开发成本调查所发布的所有数据均受到了影响。尽管如此，持有大量股票型基金和即时融资的开发商仍然支持新的酒店工程建设。由于酒店市场表现平平，加上借贷被削减，预计建设成本的增长将会低于近年强劲的增长速率。

　　在这一分析中，有一点很重要，就是要注意到，酒店开发预算的配置并没有统一的方法。酒店开发成本按照许多项目和种类来计算。对具体工程的个别计算会受到税，承保要求和投资结构的影响。例如，在一个开发工程中，家具，固定装置和设备安装以及建设的收尾工作都会交迭。工程与工程之间，项目计算也并不总是相同的。

　　除此之外，我们建议HVS开发成本调查的使用者，只要将个别成本范畴的每间客房量考虑为那一范畴的大概指南。在每一成本范畴中的高低幅度的总数并不合计为所有成本范畴总数中的高低幅度。在此调查中的任何数据都没有说明一个工程都是低幅度成本或者都是高幅度成本。一个地价高的地产建设成本可能会较低，软件设施成本会较高。下表所示的总成本来自于酒店开发每间客房的预算，而不是个别部分的总和。

　　HVS所作的酒店开发成本调查中所用的所有材料来源保密，但绝对可靠。由个人提供的消息不予透

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