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三亚度假地产变革 凤凰水城诠释精髓

  一场度假地产的变革正在悄然兴起。

  在北京从事媒体工作的张冰2005年前往三亚旅游时,被这里的优美风光所吸引,也为这里的低房价动心,给自己置办了一套景观优美的海景房。但是,随之而来的并不是随时前往海边度假的悠闲,而是装修、照管房子等一大堆烦恼事。

  2007年十一黄金周,一种新型的“换房游”在国内悄悄兴起,但结果却令尝试者叫苦不迭。“换房后,我为了打扫卫生还专门请了一天的假!”提起国庆在三亚的“换房游”,在北京一家外资广告公司工作的王禺形容自己如同“吃了苍蝇”一样的难受。

  面对这种市场困境,专家指出,新兴的度假经济正在催生新型的度假地产产品,促进中国度假地产的发展。

  “任何一种市场行为,均为了满足某种需求而存在。”华盈置地董事长周良君说,“度假地产最根本的市场价值在于满足了度假需求。但是,三亚乃至中国目前一些低级的度假地产开发模式没有为度假需求和增加购买者的度假效益提供系统的解决方案。三亚凤凰水城的开发填补了市场的这一空缺。”

  三亚的度假时代

  世界度假经济发展规律表明,国民人均GDP超过1000美元时,国内就会出现旅游观光需求;当人均GDP达到2000美元,旅游观光需求向度假需求转变;当人均GDP达到3000美元时,度假需求进入高速增长阶段,当人均GDP达到5000美元时,旅游经济逐渐向度假经济转变,并进入成熟期。

  上世纪90年代的中国度假泡沫破裂是因为缺乏经济支撑。但是,现在经济支撑已经形成了。2006年中国人均GDP已经达到1970美元,2006年中国有37个大中城市人均GDP全面突破3000美元。意味着2007年中国已全面进入旅游经济向度假经济的转型期。

  与此同时,人均GDP超过2000美元并持续高速增长,将促使城市化及房地产行业高速增长,由此形成度假需求及不动产投资需求的强大市场基础。中国房地产市场的蓬勃发展及旅游度假经济的共同推动催生了度假地产。

  并不是所有的旅游城市都能成为度假城市。一般来说,有着得天独厚、举世瞩目的天然或人文度假资源、面向全国乃至世界的理想度假目的地,才适合发展度假地产。

  中国惟一的热带海滨度假城市三亚,必然成为中国度假地产的前沿地。三亚的自然条件在中国乃至亚洲都是独特的。资料显示,中国富裕起来的人将三亚作为首选度假地。

  从今年开始,三亚的度假市场已经形成了淡季不淡的局面。很多民宅自发地改造为旅馆,供旅客长短期的租住。从发展趋势上看,三亚的度假地产不是房地产先行拉动的,而是市场需求自发形成的。

  度假地产困境

  一方面是度假经济的蓬勃发展及其带来的巨大地产需求。三亚市场目前出现了无房可卖的局面。在周良君看来,原因主要有几个方面:一是三亚市场的整体供应量不大;二是经济发展好,老百姓口袋里的钱多了,所以度假的人多了,需求也大了。

  另一方面则是度假地产尚处于初级阶段无法满足市场需求的现实。

  度假地产是以度假需求作为最基本的市场动因展开的房地产开发。其基础是从旅游观光向度假休闲需求变化过程中,形成了对度假物业的大量需求。开发商没有为度假和投资需求提供系统的解决方案,同时购买者对其物业能够提供的度假效益缺乏清晰理解,供需方的市场行为都处于初级状态。

  以三亚为例,由于市场很好,产品不愁卖,所以市场上没有产生真正适应度假需求的产品。三亚旅游度假地产目前的基本形式是依托于热点旅游城市开发住宅类物业。在开发模式上简单地复制常规房地产建房子、卖房子的简单方式,“最聪明”、“最简单”,“低成本”地运作项目。度假物业的购买者在三亚一般基于“投资增值”、“度假”、“养生”三大利益动机而购房。但现实是:单一的常规住宅类产品,系统服务缺失,购买价值根本无法实现。

  从投资增值的角度来看,物业价值依托高速增长的市场需求的确在增加,但问题是三亚目前不存在成熟的三级市场,缺乏完善、发达、畅通的交易服务体系,买卖双方天各一方,要在市场中相遇只有靠“缘分”,所有的物业增值成为了“有价无市”。

  购买者首先要付出巨大的时间及精力成本来面对装修难题,或者是“毛坯房”安静地放置着,“度假、养生效益”无从谈起;或者费尽周折装修完毕,长期无人清理、维护、通风,偶尔入住时,面对的却是“难以忍受的异味”、“发霉的被褥”、“锈迹斑斑的水渍”、“满屋子的灰尘”。同时,没有医疗支持、没有度假生活配套及服务支持,原本追求的生活享受根本无从谈起。

  凤凰水城诠释度假地产精髓

  在这样的市场背景之下,凤凰水城应运而生。面对度假时代的来临,面对中国度假地产初级发展阶段,面对“小城市中的超级大盘”的悖论,面对8年以上的开发周期存在的不确定性,三亚凤凰水城充分理解度假时代、度假地产,充分理解三亚,更重要的是充分理解购买者的需求,在天赋资源、项目规划、产品设计、后续服务上全方位体现出度假地产特色。

  三亚凤凰水城的市场战略选择是:理解需求,满足需求。这包括提供一套全面满足度假需求、实现购买者的度假效益、投资效益最大化的系统解决方案,从而形成项目持续的核心优势,并在开发周期内形成强大的抗风险能力,突破中国旅游度假地产的低级阶段。在此基础上形成凤凰水城项目开发理念:服务造城,开创中国度假地产新时代,成为中国第一代度假地产的代表作。

  凤凰水城在项目规划伊始便充分考虑17公里三亚湾、3公里三亚河原生态河滨、连绵山景、地热资源等天赋景观及资源体系与项目开发建设的关系。针对地块形态及不同的市场需求,项目规划了八大度假居住区、三个功能性中心等结构体系。并充分考虑各类商业配套、学校、会所设施的规划。

  在凤凰水城的空间总体规划构思上,在不超过容积率1的指标条件下,以“大疏大密”为原则来进行各类产品的平面布置,保障每一类型产品、每一个组团都有良好的景观品质与尺度舒适感。

  度假是一个短期行为,对产品的需求是具有特殊性的。例如,对硬件的需求,居家可能要求三房两厅,但度假就不同了,可能只需要厅卧合一,有个大露台,适合朋友聚会,等等。它需要一个更适合度假需求的空间。

  度假产品对软件的要求就更有特点。因为是短期居住,人生地不熟,需要的是便利和方便,需要更高水平的服务。业主不住的时候要有人管理,有人打扫,最好还能代理出租,等等。

  针对度假产品对服务的要求,凤凰水城成立了中国第一家泛酒店度假屋公司。

  所谓泛酒店,可以理解为整个楼盘就是一个酒店,提供全套的服务。由于有了凤凰水城泛酒店度假屋服务公司的存在,凤凰水城成为了全球最大的泛酒店度假屋。

  凤凰水城在考虑服务内容设计提供方面,围绕短期、中长期度假住居客人的不同实际情况,依托五星级酒店的服务平台,将整个社区视为酒店客房的自然延伸,从而将项目近2万个物业单位纳入“泛酒店”服务体系之中。

  泛酒店度假屋服务公司首先提供常规的服务,包括定期通风清洁、户内保养。第二,提供酒店式的服务,包括交通出行、洗衣、送餐等。第三,兼具一些旅行社的职能,提供旅游相关的服务。此外还提供更多的增值服务:健康绿色食品、SPA水疗、宠物寄养、假日度假产品交换、体检、托幼、旅游代理、贴身保安等等。

  另一个更具特色的是中介交易的职能。为满足部分业主非入住期间的经营愿望,凤凰水城利用自身的酒店资源、规模优势,可以为该部分业主提供对应的物业委托经营服务,由未来的度假屋管理公司进行酒店式的中短期“客房化”经营,使得业主能获取一定的租金回报。    

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