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桂林旅游收购漓江大瀑布饭店可行性分析报告

收购桂林漓江大瀑布饭店项目可行性分析报告

  桂林旅游股份有限公司

  收购桂林漓江大瀑布饭店

  项目可行性分析报告

  为进一步完善公司旅游产品链,形成完整的旅游接待体系,同时配套公司拟收购的桂林“两江四湖”环城水系项目,打造水上游桂林新一代旅游精品,桂林旅游股份有限公司(简称“本公司”)拟通过公开发行股票募集资金向控股股东桂林旅游发展总公司(简称“旅游总公司”)收购其下属全资企业桂林漓江大瀑布饭(简称“漓江大瀑布饭店”)100%权益。
本次收购采取协议定价,以经国有资产管理部门备案的资产评估结果为基础,结合交割审计结果确定;收购完成后,漓江大瀑布饭店的全部资产、剩余负债以及业务均由本公司承继,本公司拟通过本次募集资金偿还漓江大瀑布饭店向中国农业银行桂林象山支行借取的长期贷款。

  一、桂林漓江大瀑布饭店基本情况

  企业名称:桂林漓江大瀑布饭店

  注册地址:杉湖北路1号

  法定代表人:李克强

  注册资金:人民币2617万元

  经济性质:国有企业

  经营范围:主营住宿、饮食服务,兼营洗衣、理发、广式月饼的生产销售。

  桂林漓江大瀑布饭店原名漓江饭店,系于1976年8月10日设立的全民所有制企业,隶属于桂林市旅游局。旅游总公司组建后,由政府划拨给旅游总公司。

  为适应旅游市场发展需要,漓江饭店于2001年2月歇业,由旅游总公司按五星级标准进行全面改扩建,共投入资金4.16亿元。2002年11月,改扩建工程完工并投入试营业,桂林漓江饭店正式更名为“桂林漓江大瀑布饭店”。

  漓江大瀑布饭店是目前广西规模最大、设施设备最豪华的五星级饭店,地处桂林市黄金地段的中心广场一侧,东临秀丽的漓江,正对碧波荡漾的杉湖,南邻

  收购桂林漓江大瀑布饭店项目可行性分析报告象山公园,北望独秀峰、叠彩山,环境怡人,距机场25公里,火车站3公里(参见图一)。饭店现有各类客房652间,并配有中、西餐厅、多功能厅、会议室、商场等。除商场、文物商店、康体水疗、大玩家(经营根雕、奇石、名家名画等高档次艺术品的场所)对外出租经营外,其余经营项目均由酒店自营。

  图一:桂林漓江大瀑布饭店地理位置图

  二、漓江大瀑布饭店的经营情况

  漓江大瀑布饭店从2002年开业以来至2007年第2季度,共接待宾客71.58

  万人次,出租客房63.47万个夜间,累计实现营业收入4.04亿元,2006年实现净利润729.04万元。经营情况具体如下:

  (一)接待情况

  漓江大瀑布饭店自2002年改扩建对外营业以来,平均客房出租率和床位利用率呈稳步上升趋势,2006年分别达到79.82%和74.19%;2007年1-6月平均客房出租率和床位利用率为78.03%和72.56%。

  漓江大瀑布饭店平均房价逐年上升,2007年1-6月平均房价约为460元/间。从客源结构来看,以港、澳、台和华侨游客为主,占客源总量的50%左右,其次为境内游客和欧美等境外游客,分别占客源总量的30%和20%。

  收购桂林漓江大瀑布饭店项目可行性分析报告

  表一:漓江大瀑布饭店游客接待情况表

  年度2004年2005年2006年2007年1-6月

  平均客房

  62.0672.3879.8178.03

  出租率(%)

  平均床位

  54.7664.8974.1972.56

  利用率(%)

  客外宾440.59470.17498.63488.49

  源四种人331.59345.50371.51402.16

  平类

  内宾565.22599.78595.26699.42

  均型

  房客团队296.22298.31314.03

  价源

  散客619.56631.54740.11

  (元)结

  构会议469.93523.31600.19

  合计401.68406.60460.00

  外宾29,48633,40337,13519,937

  主要客源四种人90,637120,39090,10139,252

  地(人次)内宾38,99943,15846,45321,585

  合计159,122196,951173,68980,744

  注:四种人是指来自港、澳、台及华侨

  (二)收入情况

  从收入增长情况看,漓江大瀑布饭店总收入和各项收入均保持高速增长,

  2005年以来因基数较大增速有所减缓,但仍维持在20%左右。2006年全年实现营业收入1.21亿元,创历史新高。

  从收入结构看,主要包括房费收入、餐费收入和其他收入三大块。房费收入为漓江大瀑布饭店的主要收入来源,约占收入总额的65%;其次为餐费收入,约占收入总额的30%;其他收入主要为门面租赁、会议场租、健身服务收入,约占收入总额的5%。

  表二:漓江大瀑布饭店收入情况表单位:万元

  房费同比餐费同比其他同比同比

  年份总收入

  收入增长收入增长收入增长增长

  20033,214.421,412.35311.874,938.64

  20045,706.1177.52%2,279.8261.42%543.1674.16%8,529.0972.70

  %20056,840.6419.88%2,986.8431.01%594.429.44%10,421.9022.19

  %20067,635.0111.61%3,736.3125.09%730.5822.91%12,101.9016.12

  %收购桂林漓江大瀑布饭店项目可行性分析报告

  2007年1-6月4,157.931,940.02400.706,538.25

  (三)盈利状况

  由表三可知,2004年饭店亏损852.08万元,2005年大幅减亏至122.86万元,

  2006年扭亏为盈,实现净利润729.04万元,毛利率为52.85%,净资产收益率为

  15.90%,总体而言,饭店的盈利能力不断改善。通过对饭店收入和成本费用进行

  分析可知,饭店2004年和2005年亏损及整体盈利能力不高的原因主要有三方面。

  第一,受2003年“非典”疫情的滞后影响及2004年禽流感疫情的干扰,2004

  年饭店入住率仅有62.06%,2005年和2006年是旅游市场逐步恢复的两年,游客

  接待量稳步提升,入住率分别上升到72.38%和79.81%,饭店收入和盈利能力逐

  步改善。

  第二,漓江大瀑布饭店主要采取负债经营的方式。2004、2005年、2006年

  底负债总额分别为47,718.12万元,45,815.94万元,42,801.06万元,资产负债率

  分别高达92.30%,92.23%,90.32%。由表四可知,最近三年饭店利息支出占饭

  店财务费用的95%以上,占主营业务利润的45%以上,占主营业务收入的20

  %以上。

  第三,漓江大瀑布饭店开业之初,由于在欧美市场的知名度不高,从占领市

  场、稳定经营的需要出发,重点发展港澳台团队旅客,房价相对偏低。根据客源

  市场情况,2007年饭店开始优化客源结构,提高散客、会议、商务和欧美游客

  比例的营销策略,调整团队房费价格,饭店房价稳步提高。

  表三:漓江大瀑布饭店盈利情况表

  项目2006年度2005年度2004年度

  主营业务收入(万元)11,371.339,827.487,985.93

  主营业务利润(万元)5,364.754,455.713,855.87

  营业费用(万元)334.89269.86209.19

  管理费用(万元)2,453.032,411.892,823.18

  财务费用(万元)2,537.942,411.032,282.37

  营业利润(万元)720.70-87.78-967.49

  利润总额(万元)729.04-122.86-852.08

  净利润(万元)729.04-122.86-852.08

  毛利率(万元)52.86%51.02%53.97

  %净资产收益率(摊薄)15.90%-3.18%-21.41

  %营业费用/主营业务收入2.95%2.75%2.62

  %管理费用/主营业务收入21.57%24.54%35.35

  %收购桂林漓江大瀑布饭店项目可行性分析报告

  财务费用/主营业务收入22.32%24.53%28.58

  %表四:漓江大瀑布酒店的最近三年的利息支出和盈利情况

  项目2006年2005年2004年

  利息支出(万元)2,452.022,333.552,224.27

  利息支出/财务费用96.61%96.79%97.45

  %利息支出/主营业务利润45.71%52.37%57.69

  %利息支出/主营业务收入21.56%23.75%27.85

  %三、漓江大瀑布饭店的市场竞争力分析

  (一)竞争优势

  1、品牌优势

  漓江大瀑布饭店是目前广西规模最大、设施设备最豪华的五星级饭店,其拥有的大型人造瀑布——九天银河瀑布,列入大世界基尼斯纪录,是迄今为止最大的人造瀑布。漓江大瀑布饭店已成为桂林标志性建筑和高档酒店的代表,九天银河瀑布成为桂林市新的标志性景观,在国内外享有较高知名度。

  2、位置优势

  漓江大瀑布饭店位于桂林城中区,又处于杉湖与漓江的交汇处,从商业区位而言,饭店地处桂林市黄金地段中心广场,东西两侧是桂林最繁华的旅游购物休闲街——正阳步行街和中山步行街,南面是桂林“两江四湖”环城水系旅游路线的驳船点之一和桂林水上公园的入口,汇集了桂林市最密集的人流、客流和商流;从自然景观而言,饭店东临秀丽的漓江,正对碧波荡漾的杉湖,南邻象山公园,北望独秀峰、叠彩山,堪称“江山会景处”,景色宜人。

  3、规模优势

  漓江大瀑布饭店是广西客房数量最多的五星级酒店,规模优势决定了漓江大瀑布饭店在高档酒店市场的领先地位。目前饭店已成为桂林市接待入境游客数量最多的星级酒店;曾多次成功举办过包括博鳌亚洲旅游论坛、世界旅游组织目的地开发与管理地区合作研讨会、中国东盟自由贸易区高层论坛在内的国际性、高规格会议;2005年饭店成为广西首家收入过亿元的高星级饭店。

  收购桂林漓江大瀑布饭店项目可行性分析报告

  (二)市场机遇

  1、中国和桂林旅游业正处于黄金发展期

  近年来我国国际、国内旅游处于高速发展阶段,国际、国内、出境三大旅游市场持续升温。2008年北京奥运会和2010年上海世博会在中国举办,旅游业前景更加广阔。根据世界旅游组织2020年发展规划的预测,中国将跃居为世界第一大旅游目的地和第四大客源市场,中国旅游业仍将在相当一个时期内处于发展的黄金期。

  桂林是广西旅游业的龙头,旅游业是桂林市最具城市优势、最具品牌效应、最具综合竞争力、最具发展潜力的产业。桂林已提出了建设现代化国际旅游城市的总目标,建成中国旅游强市的近期目标。桂林大规模城市改造完成后,旅游城市配套功能进一步完善,环境有了根本改观,桂林旅游业迎来了难得发展机遇,近年来旅游收入稳步增长,入境旅游人数连创新高,旅游产业综合效益不断提高。据统计,2006年,桂林旅游创历史最好水平,全年接待旅游总人数1,337.95万人次,同比增长11.03%,其中:国内游客1,227.33万人次,同比增长11.07%;入境游客110.62万人次,同比增长10.52%。全市完成旅游总收入687,473万元,同比增长18.63%,其中:国内旅游收入477,803万元,同比增长23.25%;入境旅游收入209,670万元,同比增长9.29%。

  2、桂林旅游产业的优化升级将改变酒店业的竞争格局

  为改善桂林旅游环境,实现旅游产业升级,桂林市政府自1998年起投入巨资进行城市改造,完成中山中路、中心广场、解放桥、国际会展中心等一大批重点工程,特别是“两江四湖”工程竣工后,城市面貌焕然一新,旅游城市功能日趋完善,桂林旅游产业具备了由传统的观光旅游产品向休闲度假、历史文化、会展商务、民族风情等多元化复合型旅游产品升级的基础设施条件。政策上,桂林市旅游业发展“十一五”规划(2006-2010)(建议稿)明确将“加快推进山水观光、休闲度假、历史文化、会展商务、体育健身、民俗风情、城市旅游、红色旅游八大类系列旅游产品建设”作为未来五年的重点工作。同时,桂林市提出了优化中部,发展西部,再造一个新桂林的的城市发展战略,城市中心区将主要作为休闲、购物的区域,通过优化提升后,为旅游者提供一个良好的旅游空间。

  随着桂林产业结构的升级,休闲度假和会展商务等高端旅游市场的发展,酒

  收购桂林漓江大瀑布饭店项目可行性分析报告店业的竞争格局也将发生巨大变化,高品质的、多功能的酒店服务势必取代传统的价格竞争,成为赢得高端客户的核心竞争力。漓江大瀑布饭店作为桂林市规模最大、功能设施最齐备、最具品牌的高星级酒店,具有接待大规模高端商务游客和休闲度假游客、举办各等规模商务会议和会展、提供全方位高品质旅游服务的先天优势,将在桂林酒店业的竞争中处于优势地位。

  3、交通通达性的改善为漓江大瀑布饭店带来重要的发展机会

  桂林-梧州、广州-贺州高速公路将于2007年底或2008年开通,桂林-黄沙河高速公路(通往湖南)正在建设中。桂林通往外围的交通条件的进一步改善,将推动国内外游客特别是珠三角及东南亚游客的增长(桂林-梧州、广州-贺州高速公路开通后,由珠三角地区驾车4个小时左右即可抵达桂林,桂林作为珠三角后花园的旅游度假功能将进一步加强,这将直接刺激珠三角地区自驾车游客数量的增长)。

  四、本次收购的目的和意义

  (一)是完善公司旅游产品链、形成一体化经营的需要

  目前公司旅游业务架构已形成漓江游船、景区经营、旅游汽车客运、出租车服务等业务,但尚未有独立于景区的酒店经营业务。漓江大瀑布饭店收购的完成将填补公司在独立酒店经营业务中的空白,并可以与公司景区中的酒店,如龙胜温泉中心酒店、丰鱼岩贵宾楼等在客源和市场上形成联动和互动,使公司的旅游产品链条更加完善和丰满。公司可以对所属的景区(景点)、酒店及旅游车、游船进行有机组合,在市场上推出适合不同客源市场需求的完整的旅游产品,以一体化的运营和销售,获得更好的经济效益。

  (二)是配套和完善桂林“两江四湖”环城水系旅游项目的需要

  作为本次公开发行股票募集资金的主要投资方向之一,公司拟收购桂林“两江四湖”项目。收购完成后,公司将整合“两江四湖”环城水系旅游资源,实现桂林水上环城一日精华游,开创水上游桂林、水上游“三山两洞”(象鼻山、伏波山、叠彩山、七星岩、芦笛岩)新型游览模式。漓江大瀑布饭店位于“两江四湖”游览线上,饭店前有供客人游览“两江四湖”的专用码头。漓江大瀑布饭店和“两江四

  收购桂林漓江大瀑布饭店项目可行性分析报告湖”环城水系联动发展,可以实现住、游一体化——住漓江大瀑布饭店、游“两江四湖”,于闲暇之时在饭店欣赏“千峰环野立,一水抱城流”的“两江四湖”夜景,还可以使漓江大瀑布饭店和“两江四湖”的旅游品牌相得益彰,扩大其市场影响力。

  (三)是公司实施高端客户细分市场战略的需要

  目前,公司已开发以水疗文化为特色、融休闲度假、康体保健为一体的龙胜温泉产品;致力于将公司现有的银子岩景区和贺州温泉由原来的单一性产品改造升级为集景区观光、休闲度假、汽车宿营于一体的休闲旅游度假中心;将漓江游船打造为新型、环保、舒适的,满足高档消费群体、商务客人需要,适合漓江亲水、休闲、度假游的新一代游船。漓江大瀑布饭店以境内外高端游客和商务游客为主,收购漓江大瀑布饭店填补了公司在高端酒店市场的空缺,是公司实施高端客户细分市场战略的重要支撑点。

  五、漓江大瀑布饭店的财务状况和评估结果

  (一)财务状况

  经大信会计师事务有限公司审计,漓江大瀑布饭店最近三年及一期主要财务信息如下表所示,其中2004-2006年财务数据依照旧会计准则编制,2007年

  1-6月比较式财务数据依照新的会计准则编制。

  1、资产负债表

  表五:2004-2006年资产负债表主要信息

  单位:万元

  项目2006年12月31日2005年12月31日2004年12月31日

  流动资产1,007.711,007.67910.86

  长期投资--2.00

  固定资产42,212.7344,382.3546,377.25

  无形资产及其他资产4,167.104,283.384,408.33

  资产总计47,387.5549,673.4051,698.44

  流动负债42,801.0645,815.9447,718.12

  其中:其他应付款41,963.8642,925.9642,085.14

  长期负债

  负债合计42,801.0645,815.9447,718.12

  股东权益合计4,586.503,857.463,980.32

  收购桂林漓江大瀑布饭店项目可行性分析报告

  表六:2007年中期比较式资产负债表主要信息

  单位:万元

  项目2007年6月30日2006年12月31日

  流动资产1,081.321,007.71

  非流动资产44,597.5346,379.84

  其中:投资性房地产836.99

  固定资产40,476.9141,369.88

  无形资产4,041.494,108.33

  资产总计45,678.8547,387.55

  流动负债5,335.2942,801.06

  其中:其他应付款4,595.9641,803.85

  非流动负债35,000.00

  负债合计40,335.2942,801.06

  股东权益合计5,343.564,586.50

  2、利润表

  表七:最近三年及一期利润表主要信息

  单位:万元

  项目2007年1-6月2006年度2005年度2004年度

  主营业务收入

  6,543.7811,371.339,827.487,985.93

  (2007年1-6月为营业收入)

  主营业务利润5,364.754,455.713,855.87

  营业利润757.89720.7-87.78-967.49

  利润总额757.06729.04-122.86-852.08

  净利润757.06729.04-122.86-852.08

  (二)评估结果

  根据北京国友大正资产评估有限公司和北京仁达房地产评估有限公司出具的资产评估报告,截止收购评估基准日(2007年6月30日),漓江大瀑布饭店总资产的评估值为54,090.88万元,总负债的评估值为40,399.10万元,净资产的评估值为13,691.78万元,其中土地使用权的评估值为10,152.10万元。

  六、募集资金用途

  (一)收购方案

  1、收购标的:漓江大瀑布饭店

  2、收购资金来源

  收购桂林漓江大瀑布饭店项目可行性分析报告

  本公司拟通过增发A股募集本次收购所需资金。

  3、定价原则

  根据国友大正出具的国友大正评报字(2007)第67号《资产评估报告书》,于评估基准日2007年6月30日,漓江大瀑布饭店的评估结果如下:总资产评估值为54,090.88万元,总负债评估值为40,399.10万元,净资产评估值为

  13,691.78万元。据此初步确定本次收购的转让价款为人民币13,691.78万元。

  自评估基准日到交割审计基准日,有关权益所产生的盈利或亏损由旅游总公司享有或承担。为确定前述盈亏的具体数额,双方同意:由双方聘请的境内会计师事务所对有关权益自评估基准日到交割审计基准日的盈亏数额进行交割审计。

  以评估结果确定的本次收购的转让价款,结合交割审计,最终交易价格为:

  有关权益的最终应付转让价款=评估价值+评估基准日到交割审计基准日期间的盈亏值-评估价值增减值在评估基准日到交割审计基准日期间的变化。

  4、债权债务的处理

  本次收购完成后,原以漓江大瀑布饭店为主体的债权债务仍然由本公司受让后的漓江大瀑布饭店承继。

  5、相关人员安排

  本次收购完成后,漓江大瀑布饭店成为本公司的全资下属公司,为保证业务经营的连续性,所涉及的人员全部进入本公司。

  (二)偿还漓江大瀑布饭店向中国农业银行桂林象山支行借取的长期贷款

  2007年4月30日,漓江大瀑布饭店以房产、土地作抵押与中国农业银行桂林象山支行签订了为期10年的借款合同,借款金额为35,000万元,借款年利率为7.4655%。为此,漓江大瀑布饭店每年需支付银行贷款利息2,612.93万元,在当前银行利率水平不断提高的时期,利息支出将进一步提高,高额的财务费用严重制约了漓江大瀑布饭店的效益水平。

  为减轻漓江大瀑布饭店的债务负担、改善财务结构,充分挖掘漓江大瀑布饭店的盈利能力,本公司拟通过本次增发A股募集资金偿还漓江大瀑布饭店向中国农业银行桂林象山支行借取的35,000万元长期贷款。

  收购桂林漓江大瀑布饭店项目可行性分析报告

  七、收购后的经营方针与战略

  本次收购完成后,漓江大瀑布饭店将成为公司的全资下属公司,共同整合到公司的一体化经营体系中。

  (1)整合公司的景区、旅游车、船、饭店等资源,实施一体化经营,提高公司市场竞争力和经济效益。

  (2)以漓江大瀑布饭店的品牌、管理经验、人力资源为基础,培育公司的酒店管理模式,逐步打造公司酒店管理品牌。

  (3)通过与境内外主要组团社合作,加强入境市场销售;通过与本地主要地接社合作,扩大饭店用房量,以整体销售谋求最大市场份额。

  (4)本次收购完成后,公司将有计划陆续偿还漓江大瀑布饭店的银行贷款,改善饭店资产负债结构,逐步降低财务费用;同时进一步加强成本费用控制,提高经营运作效率,提升饭店整体盈利水平。

  八、投资效益分析

  (一)投资效益分析的主要依据

  1、2006年漓江大瀑布饭店的平均客房出租率已达80%,在同星级酒店中处于较高水平。预计2007年和2008年平均客房出租率将维持在80%左右。

  2、2007年1-6月底,饭店平均房价约为460元/间。预计2007年和2008

  年平均房价分别为465.60元/间、509.35元/间。

  (二)盈利预测

  经大信会计师事务有限公司审核,本次收购漓江大瀑布饭店并偿还其35,000

  万元长期银行贷款后,漓江大瀑布饭店2007年和2008年盈利预测结果如下:

  表8:漓江大瀑布饭店2007年和2008年盈利预测

  单位:万元

  时间2007年2008年

  项目

  2008年1-3月全年

  营业收入13,851.352,497.0014,835.00

  其中:房费收入8,831.351,567.009,535.00

  餐费收入4,220.00730.004,500.00

  收购桂林漓江大瀑布饭店项目可行性分析报告

  其他收入800.00200.00800.00

  营业利润1,152.60-194.833,540.29

  利润总额1,151.78-194.833,540.29

  净利润1,151.78-194.833,540.29

  (三)投资效益指标

  假定2008年3月31日之前完成收购交割,偿还35,000万元银行贷款后,漓江大瀑布饭店当年能节约银行利息支出2,047.28万元。在不考虑偿还漓江大瀑布饭店35,000万元银行贷款的情况下,漓江大瀑布饭店2007年和2008年分别能实现净利润1,151.78万元、1,493.01万元,以评估净值13,691.78万元作为本次收购价格计算,则2007年投资回报率为8.41%,2008年投资回报率为10.90%。

  九、结论

  通过以上分析可知,漓江大瀑布饭店品牌优势突出,经营状况日益改善,具有良好的盈利预期。本次收购漓江大瀑布饭店契合公司整体发展战略,有利于完善公司旅游产品链,形成完整的旅游接待体系,同时可以与公司拟收购的桂林“两江四湖”项目联动发展,打造桂林新一代旅游精品,充分发挥资源的协同效应。

  桂林旅游股份有限公司董事会

  2007年11月16日
(责任编辑:点点)

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