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海南低价房多旅游地产成开发重点(图)

  海南岛度假网9月1日讯:

  据国家发展改革委、国家统计局调查显示,7月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.0%,涨幅比6月低1.2个百分点。其中海口涨幅达16.7%,居全国首位。

  不仅海口如此,从整个海南省的情况来看,无论投资规模、开工面积、销售价格,还是房地产在财税收入中所占的比重,房地产业无一例外地表现出强劲的上涨态势。
对此,海南省建设厅及业内专家认为,海南生态环境优越,吸引了越来越多的旅游地产投资者及内地消费需求,但是大量低端地产将对海南长远发展构成负担。今后,海南房地产政策和发展方向将重点放在高端旅游房地产。

  75%的房子被岛外客户买走

  旅游房地产投资快速增长成为拉动海南固定资产投资的重要力量。据海南省统计局统计,今年上半年,全社会固定资产完成投资总额283.80亿元,比上年同期增长47.8%。在三亚、陵水、琼海、文昌、保亭、五指山、定安、澄迈等市县旅游房地产明显加速的带动下,全省房地产开发完成投资83.68亿元,同比增长70.7%。

  海南省商品房销售价格持续攀升,综合售价达到每平方米5565元,增长25.03%。在此背景下,海南的房地产销售并没有出现“有价无市”的状况。上半年海南商品房销售面积增长快于竣工面积,商品房销售面积为178.33万平方米,增长69.2%;竣工面积104.49万平方米,增长62.7%。

  海南省建设厅厅长李建飞说,出现这一格局的最主要原因是海南房地产的消费市场在岛外。“海南岛75%的房子被岛外客户买走。”海南优美的生态环境,越来越受到岛外购房者的青睐。无论在海口、三亚,还是位于海南岛中部的五指山市,新开发楼盘的主要购买人群都是岛外人士。

  海南省建设厅的统计数据表明,2007年海口市的岛外购房者比例为54.86%,三亚市为85.8%,三亚海景一线房产的外销比例则高达93%以上;今年上半年,三亚销售商品房7763套、面积达69.11万平方米,比去年同期增长18%,其中有6909套为外地人购买,占销售量近九成。

  据预测,下半年,海南房地产市场由于价格起点低,市场需求潜力大,投资增长依然会比较强劲。

  低价房埋下发展隐患

  岛外消费者钟情海南,除了环境的吸引力外,一个很重要的原因是“价格起点低”。与内地不少大城市相比,除三亚外,海南沿海市县新开发的不少楼盘总体价位仍然偏低。

  据调查,琼海、文昌、儋州、万宁、陵水、保亭、五指山、澄迈、定安等市县从去年开始大力发展房地产业,除了海边一线海景别墅外,大多数商品房的销售价格在1500至2800元/平方米,只有琼海市个别楼盘达到3000多元。

  专家分析,岛外购房者可分为四类。一是内陆城市旧城改造拆迁群体,部分人拟在海南安度晚年;二是移居海南就业的年轻人;三是一些购房者在海南购置第二居住地或者养老之所;四是投资型,看好海南房产的升值潜力。

  在五指山市“水岸别墅”小区,一位从黑龙江来的老人告诉记者,来这里买房的大多数是东北人和北京人,多数是为了养老。2006年他买房时,房价才1080元/平方米,现在涨到2280元/平方米。

  大量购买低端房产的岛外消费者进入海南,在促进经济短期繁荣的同时,却留下许多的隐患:

  加大了环境资源的承载负担。五指山市地处海南生态核心区,是国家重点扶贫农业市。记者看到,在没有产业集群支撑、没有污水处理厂可供排污、缺少医疗保障的情况下,大面积开发养老型房地产业,环境承载力令人担忧。

  大量低端住房产品涌现使土地被贱卖。为满足岛外购房需求,建设大量低端房产,会使很多土地的价值得不到应有的体现。土地价格便宜,必然是政府所得到的级差地租及以价格为基数的各项税收减少,导致城市发展后劲不足。

  总体来看,过多低端房产的建设对海南经济长远发展构成负担。海南省政协委员周敬民指出,养老型购房者加大了当地居民的老龄化比重,占用了当地的交通、医疗、文化娱乐等公共资源,挤占了当地百姓的利益,影响到当地公共服务水平,增大了当地的社会成本。

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位于三亚的高档海景小区,平均售价均超过1万元/平方米

  高端房地产利于持续发展

  海南本身的条件适宜发展高端市场。国务院已同意海南建设“国际旅游岛”,海南未来的定位将是一个国际知名的度假胜地。目前国际知名的热带滨海旅游度假城市和度假区,住宅无不以少而精的高端、高价定位。

  业内人士称,从可持续发展的观点上看,海南房地产业必须建立在生产服务的基础上。生产服务类房地产和消费类房地产对社会的贡献率有着本质差异。以三亚市为例,生产类房地产对经济社会的贡献率是:某五星级酒店,人均占用的住房是10平方米,年人均生产GDP是50万元,交纳的税费是5.2万元;而消费类房地产的贡献率是:某移居类的小区,人均住房是40平方米,年人均消费不足1万元,交纳的税费是600元,而每年所消费的公共产品是四五千元,形成的公共财政负担是3400至4400元/年。如果是生产类产业发展带动,其发展是健康的、持续的;如果是移居消费类带动,将是昙花一现。

  发展高端房地产对岛外高收入阶层有较大的吸引力。虽然购买者数量下降,但占用自然资源和公共产品也会相对较少,而消费强度会很大。另外,高端商品房对城市的景观起到较大的正面影响,可大大提高城市的档次,有利于提高海南省的人口素质结构,增强知识的辐射作用,带来较多的商业信息和商业机会,促进地方经济的发展。

  发展高端商品房还有利于增加政府财政收入,增强政府解决低收入阶层住房问题的财政能力,促进社会财富合理分配。高端房地产可大大增加土地收益和房地产交易税收,政府可以从高端商品房、高收入消费者获得高额收益,再用这些收益作为经济适用房和廉租房建设资金,反哺本地低收入群体,增强社会保障。

  但是,由于岛内普通居民购买力较低,如果完全以高端房地产为开发建设的主流,必然会影响岛内居民的购房需求。李建飞说,为促进海南房地产和谐发展,必须实行“两条腿走路”的发展模式:一方面提高门槛,以高品位房产吸引岛外客源来海南消费;另一方面大力实施廉租房、经济适用房、“双限房”等政策,解决岛内普通居民的住房需求。
(责任编辑:杨林)

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