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对酒店管理合同双方目标、利益、职责和风险的探讨(下)

来源:搜狐旅游
2010年01月16日00:16

  对酒店管理合同双方目标、利益、职责和风险的探讨(下)

  陈勇

  一、 酒店管理合同双方的职责分析

  在酒店管理合同经营模式下,酒店管理公司承担酒店经营管理责任,业主承担全部财务责任。因而业主往往认为自己处于极为不利的地位,他们将自己酒店的全部经营管理权交给了酒店管理公司,却没有足够的权力影响酒店管理公司的行为。另一方面,酒店管理公司则宣称他们受业主的雇用,为业主服务。业主的干扰会削弱他们为业主提供有效服务的能力。他们代替业主经营管理酒店,是他们在创造经济价值,而不是业主在创造经济价值,而最终受惠者是业主。因此,在双方普遍对各自角色认知存在分歧的情况下,明确酒店管理合同双方的职责就非常重要。

  1. 酒店业主的职责分析

  在酒店管理合同经营模式下,酒店业主的职责可以归纳为:

  (1) 提供酒店物业、设备、家具、固定装置、存货、流动资金、重置准备资金。如果适用,还需提供连环式销售协议或特许经营协议。

  (2) 如果流动资金降至规定数额之下,补足流动资金。

  (3) 授予酒店管理公司代表业主,以业主的名义,为了业主的利益而从事监督、指导、控制酒店经营管理工作的独家全权。

  (4) 不干扰酒店管理公司监督、指导、控制酒店经营管理工作而进行的一切活动,也不对酒店雇用的人员发号施令。

  (5) 承认酒店所有员工,包括总经理,是业主独家雇用的,员工工资、薪金和其他报酬均由酒店管理公司确定,但由业主支付。如果酒店管理公司从自己的工薪表发放员工(例如酒店总经理)工资,可得到业主的补偿。

  (6) 承担最低限度火灾保险、一般责任保险、员工恤养保险、雇主责任保险和保证保险,无论酒店管理公司有何疏忽,不论酒店遭受任何损失,都不应使酒店管理公司利益受到损害。

  (7) 用基本管理酬金和奖励酬金酬报酒店管理公司。除管理酬金之外,业主还需按比率支付酒店管理公司体系补偿费用。

  (8) 按比率支付酒店管理公司总部的广告、会计和电脑化管理信息服务的费用,支付酒店管理公司总部派往业主酒店工作的职工的差旅费和生活费。

  (9) 如果业主在合同期内出售酒店物业,给予酒店管理公司购买酒店物业的优先取舍权或优先报价权。在不同的管理合同中,合同期限因业主和酒店管理公司的讨价还价能力不同而有所差别。

  2. 酒店管理公司的职责分析

  在酒店管理合同经营模式下,酒店管理公司的职责可以归纳为:

  (1) 选择、雇用、解雇、监督、指导、培训及委任业主的所有从事酒店经营管理工作的员工。

  (2) 制订所有价格和房价细目表,负责酒店所有服务项目营业收入或任何形式的其他收入的收款工作。

  (3) 制订适当的会计制度,保存簿记记录,以业主的名义支付酒店经营中产生的一切费用。

  (4) 经业主批准,谈判并签订酒店内店铺、办公室或大厅场地的租赁合同,获得并授予特许权。

  (5) 用业主的名义申请、获得并保持所有必需的许可证和执照,由业主支付费用。

  (6) 经业主同意,谈判与酒店经营相关的服务合同和分包合同。

  (7) 代表业主购买酒店经营活动所需的存货、物料、物资和设备。

  (8) 计划、准备井实施酒店的广告和促销方案。

  (9) 编制酒店年度预算(营业预算、重置预算、资本支出预算等),并报业主审批。

  (10) 进行或促使业主对酒店进行所有必要的修理、重置和改造。

  (11) 合法经商,全面遵守当地法令和法规。

  (12) (如果是联号酒店管理公司)提供酒店联号的商号,准许酒店使用其预订体系。

  二、 酒店管理合同双方的风险分析

  酒店业主和酒店管理公司风险的分担是由以下两个因素决定的:

  第一,根据酒店管理合同的基本概念,业主而不是酒店管理公司承担财务风险,获得相应的投资收益。与此不同的是,传统的酒店租赁合同保证业主收取固定租金,以便支付债务、保险费和税金,酒店管理公司则随现金流量的波动而获得收益或遭受损失。

  第二,业主将全部经营管理职责转移给酒店管理公司,且不可干预或影响酒店经营管理工作。因此,业主必须完全依赖酒店管理公司。酒店管理公司是否能够有效地促销,高效地经营管理,获取足够的利润,决定了业主是否能够支付债务本息和其他费用。

  在一个典型的酒店管理契约中,业主和酒店管理公司各自承担的风险如下文所示。

  1. 酒店业主的风险分析

  在酒店管理合同经营模式下,酒店业主的风险可以归纳为:

  (1) 失去控制。业主将酒店日常经营管理职责都转让给酒店管理公司。因此,业主对酒店员工招聘与解雇、价格的制定、成本的确定,以及支付所有费用(包括管理酬金)之前的现金流量,都失去控制权。业主只能完全信赖酒店管理公司做出的判断。通常,业主只有年度预算审批权。然而,即使在这个方面,业主也不可以无理拒批。

  (2) 管理酬金。除酒店营业费用之外,业主还需向酒店管理公司支付管理酬金。与自己经营相比较,使用管理合同,业主从酒店获得的利润就较少。因此,业主必须判断酒店管理公司是否能使酒店获得高于管理酬金数额的额外收益。

  (3) 财务风险。由于酒店管理公司不必像租赁合同规定的那样向业主支付固定租金,如果酒店无法支付经营费用、偿还债务,业主就必须承担全部财务风险。但是,如果酒店销售量大,与租赁相比较,使用管理合同。业主就能从酒店获得较高财务收益。

  (4) 不易终止合同。只有在酒店管理公司有重大疏忽,或酒店管理公司破产、无力偿债、合并、改组的时候,业主才能终止合同.然而,业主很难证明酒店管理公司的重大疏忽。

  (5) 酒店管理公司偏爱自有酒店的可能性。许多业主认为酒店管理公司为自己的酒店配备最强管理人员,优先为自己的酒店接受旅客订房,而牺牲业主酒店的利益,因为酒店管理公司可从自己拥有产权的酒店获得更大收益。

  2. 酒店管理公司的风险分析

  在酒店管理合同经营模式下,酒店管理公司的风险可以归纳为:

  (1) 财务风险较低。与酒店管理公司租赁或拥有产权的酒店相比,采用管理合同,酒店管理公司的财务风险较低。如果酒店管理公司管理的酒店超过保本销售量,与酒店管理公司租赁或拥有产权的酒店相比,酒店管理公司实现的销售利润率就较低。如果酒店管理公司管理的酒店达不到保本销售量,业主而不是酒店管理公司必须补足现金亏绌.可见,签订管理合同,经营管理业主的酒店,酒店管理公司放弃一定数额的利润,换取较少的投资和较低的风险。

  (2) 依赖业主的长期财务实力。如果酒店的现金流量无法满足经营和偿还债务的需要,业主必须再次提供资金。如果酒店管理公司需要更多资金,就只能依赖业主长期输入资金的能力。

  (3) 无法影响酒店所有权决策。除非酒店管理公司参股,他对酒店物业销售或转让等所有权决策的影响是微不足道的。

  (4) 合同终止风险。业主在合同期末或在此之前终止合同,会使酒店管理公司失去酒店经营管理权,丧失声誉。

  最后,应该指出的是,酒店业主和酒店管理公司的目标、利益、职责和风险是多元化的、多变的,将因不同的利益主体、不同的时期、不同的立足点、不同的讨价还价实力和谈判能力对比会有相当复杂的变化,限于篇幅,本文在此仅讨论一般性的情况。在不同的酒店管理契约谈判中,酒店业主和酒店管理公司的目标、利益、职责和风险会有一些差别。

  一个成功的酒店管理契约的达成,在很大程度上取决于酒店管理合同双方在目标、利益、职责和风险诸方面在多大程度上能够达成一致。只有当酒店业主和酒店管理公司都清楚理解另外一方的目标、利益、职责和风险所在,并在此基础上在通过谈判在一些方面互相做出一定的让步或妥协,双方才有可能达成一个双赢的酒店管理契约。因此,从长期而言,只有一个平衡的、兼顾各方目标、利益、职责和风险的酒店管理契约才能更好地服务于酒店业主和酒店管理公司的最终目标。

  (本文发表于 中外酒店,2007年第1期)

  

责任编辑:千娇百媚
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