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酒店委托管理的起源及初期的发展

来源:搜狐旅游
2010年01月16日00:24

  酒店委托管理的起源及初期的发展

  陈 勇

  美国作为现代酒店管理合同(Management Contract)的起源地,在第二次世界大战以前是没有我们今日所称的管理合同的,酒店公司和个人业主拥有并管理他们的酒店。现代酒店管理合同的雏形是1948年希尔顿(Hilton)同波多黎各合作经营Carribe Hilton酒店时使用的利润共享租赁(Profit-sharing Lease)。时任希尔顿酒店公司管理人的John Houser 和Bob Cavery把这种“利润共享租赁”逐步转变成现代的酒店管理合同。其要点在于,必须将酒店管理公司无法预测和控制的经营风险(如自然灾害、战争、动乱、疾病等)转嫁给酒店业主,方可确保酒店管理公司在此种经营模式下的生存和发展。管理合同要求酒店股东承担全部的经营风险,负责归还债务,并有责任提供营运资本。

  在1960年代末期,美国新建酒店的开发开始加速,特别是为海外特定的商务环境所设计的酒店管理合同逐渐成为酒店管理公司对外拓展业务的一个重要途径。1970年美国10大酒店管理公司只有22个酒店管理合同,而到了1975年这一数目迅速扩大到182个,并仍在快速增长。当时美国本土从事酒店管理合同的酒店管理公司主要有希尔顿、喜来登、凯悦、洲际等。从1948年到1970年代末,酒店管理合同进入了其初期的繁荣阶段,并呈现出以下几个方面的特点:

  开创性举措有效地保障了酒店管理公司的利益

  希尔顿酒店管理公司在早期采用了一种临时的、经过调整的"利润共享租赁"合同,利润分成由业主占三分之二、酒店管理公司占三分之一的模式变为业主占四分之三、酒店管理公司占四分之一,但业主必须承担低于营运毛利(GOP)的所有损失。不论是在起初的"利润共享租赁"还是后来的管理合同中,酒店管理公司享有酒店经营的全部权利,包括雇用与解聘员工,确定员工工资与酒店产品的价格等。

  由希尔顿酒店公司所最早推行的酒店管理合同的经营模式中,很多的新举措在当时具有开创性的意义,尽管起初这些举措很难推行,但后来仍然得到了执行。比如,希尔顿酒店公司认为应该从一开始就其提供的酒店品牌、系统和专家技术获取一定的偿付。因而,在新的管理合同中,希尔顿酒店公司引进了占毛收入5%的基本管理费,外加占营运毛利(GOP)10%的奖励管理费的概念。而且要求股东按照“非盈利”的原则支付预订费及其它的公司服务费,包括市场人员费用、广告费及促销费,后来还包括区域支持办公室的薪金和费用及一些业务指导费,这些预订和公司服务费用有时超过酒店毛收入的2%。“非盈利”的原则确保了酒店管理公司即使在酒店遭遇不可抗力事件时(如自然灾害、战争、动乱、疾病等),其成本和费用也能得到部分偿付。

  机构投资者重新成为酒店融资方

  1930年代经济大萧条时期,酒店管理公司纷纷拖欠银行贷款,使银行不堪重负。1960年代的机构投资者们吸取了这个教训,仅仅投资于由著名酒店管理公司管理的新建酒店。为了顺利从银行获得贷款,酒店开发商和业主在建造酒店时不得不和酒店管理公司签订酒店管理合同,以便使银行确信该酒店建成之后的可观收益。

  与此同时,这些机构投资者开始垂青于酒店运营,他们纷纷从建造和拥有这些酒店的酒店管理公司手中购买大量的酒店,有时他们将酒店管理合同授予原有的酒店管理公司。在1970年代,出现的酒店管理公司比以往任何一个时期都要多,而且训练有素。他们的营运技能、营销能力及预订网络得到了很大的改进,这些都在一定程度上促进了管理合同的广泛推行。

  酒店管理公司拥有完全的酒店经营控制权

  起初在美国国内的一些酒店管理合同给予酒店营运商(由酒店管理公司根据酒店管理合约担任)的权力远远大过酒店业主。酒店营运商可以自行批准营运计划和营运标准,并代表酒店业主对酒店所处物业拥有监督、指导和管理的专营权。除此之外,大部分的酒店管理合约至少有20年的期初管理期间,并附带酒店管理公司将原有酒店管理合约续约另一个20年的权利。更有甚者,即使在销售不景气和酒店破产的情况下,管理合约中的条款也能令酒店管理公司安然无恙。

  对于海外的酒店管理合同来说,酒店营运方必须确保毛收入的一定比例作为保底收益,并可就营销费用、整体促销费用、广告费用、区域办公室费用(有时甚至包括总部办公室费用)和差旅费用向业主要求偿付。所有这些返还给营运方的成本将作为一项独立的偿付,直接计入酒店的营运费用。营运方的一般管理费用通常以一定的比例为基数进行冲销。其结果是,任何一家中等规模的、营运良好的酒店管理公司都能在酒店项目上盈利,甚至在不包括占营运毛利(GOP)10%或15%的奖励管理费的情况下。

  当时对于酒店管理公司唯一的限制就是,如果酒店管理公司管理水平低下、并使酒店业主陷入财务困境,则其不良的信誉将难以带来新的管理合约。当然,为其声名着想,一些酒店管理公司会贷款给酒店业主或以其它的方式帮助酒店业主度过难关,以避免这种情况发生。但对于那些只接手经过缜密研究和稳健设计的酒店项目的酒店管理公司而言,其酒店经营风险是很小的。

  对酒店管理合同发展初期的总体评述

  第二次世界大战后,酒店管理合同的出现顺应了当时酒店管理公司对外业务拓展的需要,如果没有酒店管理合同这种管理模式,许多国家和地区的酒店经营是酒店管理公司不可能介入的,因为酒店管理公司的权益得不到保障。

  以希尔顿酒店公司为例,在酒店管理合同的早期经营中,经常有如下状况出现:即使希尔顿酒店公司的高级管理人员向酒店业主确信,该酒店不可能盈利,或者盈利不可能长期持续,而酒店业主仍然出于某种其它的原因而坚持聘请希尔顿酒店公司负责运营其酒店。在这种情况下,希尔顿酒店公司为其提供酒店管理服务的前提是,服务费用必须预先支付。大部分早期希尔顿酒店公司在加勒比海、非洲欧洲的一些地方的酒店管理合同都可以归为此类。在当时,酒店业主们对于这些由酒店管理公司主导的“城下之盟”感到很恼火,但为了使他们的酒店项目顺利建成,他们又不得不被迫接受。

  在酒店管理合同发展初期,有些酒店管理合同的协议安排不尽合理,很多条款更多地维护了酒店管理公司的利益,而在有的酒店业主资金实力并不雄厚的情况下,酒店管理合同在实际操作中也出现了各种各样的问题。随着形势的发展,由于多方面的原因,酒店管理合同开始经历另一次变化,即酒店管理合同的利益天平开始摆向酒店业主一方。有关酒店管理合同后来的演进和变化,笔者将另行撰文阐述。

  以上是笔者对酒店管理合同早期发展的简要回顾和探讨。酒店管理合同作为一种管理模式的出现,有效地平衡了酒店业主和酒店管理公司双方的利益,使酒店管理公司的管理经验能够以较低的成本和风险被复制到更多的酒店,为世界范围内酒店业的发展和酒店管理水平的提高做出了贡献。

  本文发表于 中外饭店,2006年第4期

  

责任编辑:千娇百媚
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