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酒店管理合同中酒店业主和酒店管理公司的利益分析

来源:搜狐旅游
2010年01月16日00:26

  在酒店管理合同经营模式下,酒店业主是委托人,酒店管理公司是代理人。酒店管理合同就是一种体现委托代理关系的制度安排,通过酒店业主和酒店管理公司签订酒店管理契约,明确双方的权利和义务,有效平衡酒店业主和酒店管理公司双方的利益关系。任何一种制度安排,其长期存在并发展的前提就是必须有效平衡相关各方的利益。本文分别从酒店业主和酒店管理公司的维度,在酒店管理合同这种经营模式下对酒店业主和酒店管理公司的利益做一分析。

  一、作为委托方的酒店业主的利益分析

  首先,随着经济发展和旅游业的兴旺,酒店业主期望获得酒店经营和不动产溢价的双重收益。酒店业是一种综合了不动产业和住宿接待业的复合型产业。这种产业双重指向性的特征对酒店业的发展过程有着重要影响,两种产业特征在酒店产业中不同重要性的此消彼长,导致部分酒店业主的经营观念发生转变,获取利润的方式从不动产增值转化为通过吸引顾客产生大量的运营利润,而酒店管理公司能在品牌战略、网络营销、专业化管理、先进的服务理念和管理模式等方面为酒店业主带来切实的利益。

  其次,酒店业自身的特点导致了酒店所有权和经营权的分离。酒店具有投资量大、投资回收期长、经营风险较大的特点,而酒店的经营专业化要求很高,尤其是中心城市的高星级酒店,更加需要专业的酒店管理公司提供高品质的专业化运营,因而酒店业主对于酒店专业化管理的需求越来越迫切;同时,酒店管理职业经理人阶层的形成和酒店管理标准和知识体系的逐渐完善,也适应了这种需求,使得酒店业的扩张具备了专业化的条件。

  根据以上分析,本文认为,酒店业主对酒店经营方式的选择,取决于可供选择的其它经营管理方式和酒店管理合同方式的比较。在酒店管理合同的经营效益高于其它经营管理方式的情况下,选择酒店管理合同经营模式就成为业主的最优选择之一。就委托国际酒店管理公司管理、委托国内酒店管理公司管理与业主自行管理酒店进行比较分析,统计数据表明,委托国际酒店管理公司管理的酒店收益比较高。

  现以五星级酒店为例,图1到图4显示了2002年到2005年三种不同的管理模式(国际酒店管理公司管理、国内酒店管理公司管理、酒店业主自行管理)在四个主要酒店运营指标方面的表现:平均净房价、每间客房日平均收入、每间客房息税及折旧前收益、每间客房息税及折旧前收益占总收入百分比。

  

  

  图1 以管理模式分类的平均净房价(ARR)比较

  单位:人民币元

  

  

  图2 以管理模式分类的每间客房日平均收入(RevPAR)比较

  单位:人民币元

  

  

  图3 以管理模式分类的每间客房息税及折旧前收益(EBITDA PAR)比较

  单位:人民币元

  

  

  图 4 以管理模式分类的每间客房息税及折旧前收益(EBITDA PAR)占总收入百分比比较单位:百分比(%)

  图1--图4资料来源:根据《2006年中国饭店业务统计》、《2005年中国饭店业务统计》、《2004年中国饭店业务统计》、《2003年中国饭店业务统计》分析处理

  根据以上分析,本文认为,剔除酒店本身的差异,从平均净房价、每间客房日平均收入、息税及折旧前收益、息税及折旧前收益占总收入百分比等指标分析,委托国内酒店管理公司管理的酒店收益水平高于酒店业主自行管理的酒店;而委托国际酒店管理公司管理的酒店收益水平又高于委托国内酒店管理公司管理的酒店。即酒店管理合同确实为我国酒店业主带来了可观的收益,而国际酒店管理公司的综合管理水平又远远超过了国内酒店管理公司。国际酒店管理公司通过品牌战略、营销渠道建设、专业化管理、引进先进的服务理念和管理模式,加快了我国酒店经营管理水平的提高,缩短了我国酒店业与国际水平的差距,使我国酒店业发生了质的飞跃,成为开放最早、市场化程度最高、最先与国际接轨的行业之一。

  二、作为受托方的酒店管理公司的利益分析

  根据国家旅游局1994年制订的《酒店管理公司管理暂行办法》,酒店管理公司是指以其特有的专业技术、管理人才向酒店输出管理、并独立享受民事权利和承担民事义务的企业法人。酒店管理公司的经营宗旨是通过对所管酒店的管理,促进人才的成长和交流,促进所管酒店的管理水平、服务质量、设备维修等方面逐步达到国际先进水平,并注重提高酒店经济效益。

  本文认为酒店管理公司的利益具体表现在以下几个方面:

  1.酒店开发成本越来越高,投资回收期长,酒店管理公司期望以酒店管理合同方式代替股权投资方式以规避财务风险,因而使得酒店管理公司倾向于从拥有酒店所有权转向了拥有酒店管理权,通过酒店管理合同,酒店管理公司可以在无须投资的情况下分享酒店经营的收益,从而规避由投资酒店产生的风险。

  2.通过酒店管理合同,在基本不须资金的情况下,确保酒店管理公司以自己的管理风格、服务规范、质量标准和运营方式来输出专业技术、管理人才和管理模式,加速拓展业务空间,快速渗透到新的市场,赚取较高利润。

  3.由于酒店管理公司在国外进行不动产投资有较大的风险或者受到东道国法律的限制,因此,酒店管理合同是一种向海外发展的具有较大优势的经营模式。

  4.对于酒店管理公司而言,通过酒店管理合同的方式经营管理酒店,可以获得稳定的收入,包括基本酬金和奖励酬金。前者约占酒店总收入的2%-5%,后者约占酒店经营毛利(GOP)的3%-6%,具体比例将依双方讨价还价的实力而定。

  5.战后大部分酒店管理公司都成为公众公司,股东的压力使得公司不可能再将重点放到投资期限很长的不动产经营上,股东利益最大化要求酒店管理公司能够稳定、持续地产生利润。

  6.酒店业中经营重点和经营观念发生了巨大的转变,酒店业主开始较少关注酒店资产中的不动产增值特点,或着眼于长久持有酒店物业,而将注意力集中到酒店日常运营。这种转换——将不动产资产看作是利润和财富创造的根本——转换到将顾客作为关键因素看待,使得以消费者为中心的思想开始渗透到发展和运营酒店的商业决策的每个方面。因为,一个将大量投资固定于酒店不动产方面的酒店业主或机构永远不能像一个消费者产品公司那样调整其产品和服务以同市场中迅速变化的需求相吻合。由于酒店管理公司关注通过酒店管理团队的培养和严格执行酒店管理体系来满足或超越消费者的期望,因而这种经营重点和经营观念的转变就为以管理和服务为导向的酒店管理公司创造了巨大的商业机会。

  7.酒店管理公司通过管理更多的酒店获得规模收益。所谓规模收益是指经济主体随着所参与投资规模的增大而获得的边际收益的增加超过其边际成本。规模收益对于酒店管理公司而言更具典型意义,其所管理的酒店越多,其规模收益也就越大。

  综上所述,本文认为在酒店管理合同经营模式下,酒店业主获取不动产投资收益和酒店经营收益;酒店管理公司获取管理收益和品牌收益。两个利益主体均通过专业化的分工协作实现了收益最大化,酒店管理合同就因此就成为酒店业主和酒店管理公司合作的最佳途径之一。

  

责任编辑:千娇百媚
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